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單季度虧損拖累全年業(yè)績(jī)釋放
　　2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.6億（YoY-31.4%），凈利潤(rùn)15.9億（YoY-88.5%），歸屬母公司凈利潤(rùn)13.9億（YoY-88.9%）。實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.62（YoY-88.9%）。
　　四季度費(fèi)用化利息支出及資產(chǎn)減值損失增加，導(dǎo)致單季度虧損，進(jìn)一步拖累全年業(yè)績(jī)。第四季度，公司支出財(cái)務(wù)費(fèi)用18.1億（2021年同期為1億），同時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值損失57.9億（2021年同期為-38.4億）。雙方面支出增加導(dǎo)致第四季度業(yè)績(jī)虧損19.6億。
　　利潤(rùn)率下行拖累ROE水平探底
　　2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率2.3%（YoY-20.4pct），結(jié)算毛利率為20%（YoY-0.4pct），凈利潤(rùn)率1.4%（YoY-6.8pct），歸屬母公司凈利潤(rùn)口徑下凈利潤(rùn)率為1.2%（YoY-6.3pct）。
　　利潤(rùn)率下行主要受物業(yè)銷售業(yè)務(wù)影響，商管業(yè)務(wù)保持高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)，在2022年疫情沖擊下，仍舊保持較高的盈利能力。全年物業(yè)銷售板塊結(jié)算毛利率15.4%（YoY-2.3pct），物業(yè)出租業(yè)務(wù)全年毛利率72.6%（YoY-0.04pct）。
　　開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，商業(yè)運(yùn)營(yíng)韌性強(qiáng)
　　新城控股全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1160.5億，銷售面積1191.5萬(wàn)㎡，中指口徑下銷售額排名百?gòu)?qiáng)房企19名。在行業(yè)下行壓力下，公司不斷強(qiáng)化銷售回款管理，全年實(shí)現(xiàn)1329億現(xiàn)金回籠，全口徑下的銷售資金回籠率為115%，凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)5年為正。
　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)在行業(yè)下行與疫情沖擊下，韌性十足，全年完成15座吾悅廣場(chǎng)開業(yè)，截至年末，公司布局吾悅廣場(chǎng)194座，開業(yè)面積1319.7萬(wàn)㎡，出租率95.13%，全年含稅租金收入100.1億（YoY+15.8%）。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨挑戰(zhàn)的同時(shí)，公司憑借商業(yè)經(jīng)營(yíng)良好的業(yè)務(wù)韌性，持續(xù)擴(kuò)大吾悅廣場(chǎng)規(guī)模。
　　把握融資窗口，積極發(fā)債降成本
　　在當(dāng)前行業(yè)壓力仍存，整體融資規(guī)模收縮的環(huán)境下，新城控股積極把握融資機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)行業(yè)“第二支箭”的整體落地下，公司2022年成功發(fā)行三期中票，合計(jì)30億規(guī)模，平均票面利率為3.96%，年末平均融資成本為6.52%。
　　同時(shí)，公司與各大金融機(jī)構(gòu)保持良好的合作關(guān)系。截至2022年末，公司在主要銀行授信額度為1206億，已使用額度為297.8億，授信額度充足，支撐業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)發(fā)展。
　　投資建議：3月24日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，REITs將底層資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至商業(yè)物業(yè)，有利于公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步完善開發(fā)+持有雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式。
　　受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模收縮及短期行業(yè)下行壓力影響，我們預(yù)計(jì)公司2023年至2025年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)49億、60.8億及76.5億（2023-2024年前值為137億及146億）。公司當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023年歸母凈利潤(rùn)為7.5倍，鑒于公司在市場(chǎng)復(fù)蘇的背景下，疊加REITs政策的持續(xù)寬松，有望持續(xù)迎來(lái)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量改善，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：新房?jī)r(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、融資環(huán)境惡化超預(yù)期、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。