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市場(chǎng)行情：本周（3.27-3.31）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)房地產(chǎn)）漲幅-3.09%（上周0.26%），A股大盤(pán)（中證A股）漲幅0.27%（上周1.87%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-1.85%（上周-0.42%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅2.27%（上周-1.41%），H股大盤(pán)（恒生指數(shù)）漲幅2.27%（上周-1.41%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤(pán)、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤(pán)、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤(pán)。
　　行業(yè)基本面：
　　新房銷(xiāo)售持續(xù)回暖、二手房銷(xiāo)售延續(xù)熱度。從數(shù)據(jù)來(lái)看，28城商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積（1.1~3.31）同比增長(zhǎng)12.4%，本月至今（3.1~3.31）同比增長(zhǎng)45.2%；12城二手房成交面積（1.1~3.31）同比增長(zhǎng)47.1%，本月至今（3.1~3.31）同比增長(zhǎng)77.7%。
　　土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率有所提升。從數(shù)據(jù)來(lái)看，100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.4.2）成交土地建面同比下滑1.2%，上周累計(jì)同比下滑0.2%；本周100大中城市（3.27~4.2土地成交溢價(jià)率為8.0%，上周為3.6%；100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.4.2）土地成交總價(jià)同比下滑-3.0%，上周累計(jì)同比增長(zhǎng)3.4%。
　　內(nèi)債融資略微下滑，外債余額降幅擴(kuò)大。從數(shù)據(jù)來(lái)看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~3.31）累計(jì)同比下滑0.6%，3月至今（3.1~3.31）同比下滑2.2%；內(nèi)地房企海外美元債券余額（截至3.31）同比去年同期下滑26.13%，環(huán)比上月末下滑5.84%；內(nèi)地房企海外港元債券余額（截至3.31）同比去年同期下滑14.61%，環(huán)比上月末增長(zhǎng)0.82%。
　　投資策略：本周新房及二手房銷(xiāo)售進(jìn)一步回暖，自然資源部發(fā)文推動(dòng)常態(tài)化開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。3月30日，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”，推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型全覆蓋，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。隨后，北京正式啟動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。我們認(rèn)為，“帶押過(guò)戶(hù)”進(jìn)一步優(yōu)化了二手房交易流程，對(duì)提振市場(chǎng)交易熱情有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。同時(shí)，本周還有多個(gè)城市進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金政策，包括浙江麗水、江西鷹潭、四川遂寧、安徽宣城、福建莆田、貴陽(yáng)貴安、甘肅蘭州等地都提升了公積金貸款額度。廈門(mén)調(diào)整了限購(gòu)限售政策，廈門(mén)戶(hù)籍的單身人士可購(gòu)買(mǎi)第二套住房，二孩以上家庭可購(gòu)買(mǎi)第三套住房。限售政策由之前的取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售改為網(wǎng)簽之日起2年限售。
　　防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷(xiāo)售市場(chǎng)正在走向觸底回升。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。