>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：物企短暫“增收不增利”情況-230410
| 上傳日期： |
2023/4/10 |
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pdf 共13頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：物企短暫“增收不增利”情況
截至目前，共有53家A股及港股物企發(fā)布了2022年度業(yè)績報告，整體營業(yè)收入仍保持雙位數(shù)增長，但增速有所放緩。當(dāng)前53家物企營業(yè)收入總計2373億元，同比增長19.1%，較2021年增速下降約26pct，53家物企按照2022年營收加權(quán)平均同比增速為22.4%，其中營收增速最高的為金茂服務(wù)，達(dá)60.7%，營收增速整體有所放緩。
多數(shù)物企面積仍保持正增長，支撐物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的增長。2022年在關(guān)聯(lián)方支撐下行的情況下，多數(shù)物企在管面積仍保持正增長，其中在管面積增長最快的為華潤萬象生活，達(dá)98.2%，其增速較快的原因為2022年完成了兩宗較大的并購案，而2022年物企并購市場熱度整體不及2021年，面積TOP30物企在管規(guī)模整體同比增速為17.9%，并購雖為短時間內(nèi)快速提升在管規(guī)模的重要方式，但是物企間的并購更多的為運營邏輯而非投資邏輯，部分物企亦在并購后投后整合難度較大，商譽減值風(fēng)險較高，目前市場已逐漸回歸理性。
受關(guān)聯(lián)方及房地產(chǎn)行業(yè)下行情況影響，在高度分散的行業(yè)背景下，物企通過存量市場外拓增強(qiáng)其獨立性。在并購逐漸轉(zhuǎn)弱，未來從戰(zhàn)略型轉(zhuǎn)向機(jī)會型的發(fā)展方向下，低成本低風(fēng)險的市場外拓成為未來物企拓展規(guī)模、增強(qiáng)獨立性的最重要的方式。
受關(guān)聯(lián)方及房地產(chǎn)行業(yè)下行、企業(yè)運營管理成本增加、并購導(dǎo)致的商譽減值及無形資產(chǎn)攤銷、規(guī)模擴(kuò)張下的應(yīng)收賬款高企等情況影響，2022年物企盈利水平承壓較為嚴(yán)重，部分物企出現(xiàn)歸母凈利潤負(fù)增長情況，部分關(guān)聯(lián)方為出險房企的物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)虧損情況。
展望未來，并購市場逐漸回歸理性，關(guān)聯(lián)方利空應(yīng)出盡出，物企有望邁入有質(zhì)量的增長。我們認(rèn)為，短期內(nèi)并購引起的投后融合及無形資攤銷和商譽減值風(fēng)險仍將持續(xù)考驗物企，而隨著經(jīng)濟(jì)的向好，物企收繳率及社區(qū)增值服務(wù)仍有較確定的提升空間，在應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款計提合理減值后，物企于2023年有望迎來業(yè)績回歸。
數(shù)據(jù)追蹤（4月3日-4月7日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年4月7日，持有791.71萬股，較上周上漲3.24%，持股市值1.24億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年4月3日至4月6日，增幅最大的是融創(chuàng)服務(wù)，本周增幅1.74%。降幅最大的是合景悠活，降4.58%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.77%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.32億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險。
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