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投資要點(diǎn)
　　22年歸母凈利潤(rùn)下降12%，但新收購紅淖三鐵路公司盈利大幅提升
　　1）從公司既有傳統(tǒng)主業(yè)看：物業(yè)租賃受疫情及烏市征遷改造影響，22年?duì)I收同比下降47.4%至0.42億元，相應(yīng)毛利有所下行；商品房銷售業(yè)務(wù)雖然結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，22年同比增長(zhǎng)19.0%至37.50億元，但因結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目不同，毛利率同比下降18.7pts至25.7%，同樣盈利貢獻(xiàn)有所減少。
　　2）從公司戰(zhàn)略切入新主業(yè)看：能源物流服務(wù)業(yè)務(wù)受益于紅淖鐵路上量，22年?duì)I收同比增長(zhǎng)17.8%至11.82億元，同時(shí)毛利率受益于規(guī)模效應(yīng)同比提升6.0pts至41.4%。業(yè)務(wù)運(yùn)營主體紅淖三鐵路公司全年凈利潤(rùn)同比大增351.4%至2.05億元，凈利率同比大增13.4pts至17.9%。
　　3）上述因素綜合作用下，22年公司歸母凈利潤(rùn)同比下降12.4%至5.42億元；剔除美居物流園征遷補(bǔ)助及紅淖三鐵路公司同控下企業(yè)合并產(chǎn)生的期初至合并日的凈損益等非經(jīng)后，扣非歸母凈利潤(rùn)同比下降45.3%至2.80億元。
　　23Q1扣非歸母凈利潤(rùn)同比大增709.3%
　　受益于一季度能源物流服務(wù)業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)盈利增長(zhǎng)，23Q1公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.84億元，同比大增151.7%；扣非歸母凈利潤(rùn)1.49億元，同比大增709.3%。防疫優(yōu)化后公司2023年一季度業(yè)績(jī)高增，我們分析剔除房地產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)盈利之外，能源物流盈利同比或有明顯高增長(zhǎng)。
　　能源物流貨量：大幅高增長(zhǎng)確定性強(qiáng)
　　1）2月22日內(nèi)蒙古一露天煤礦發(fā)生大面積坍塌，出于安監(jiān)考慮，后續(xù)疆煤外運(yùn)進(jìn)一步上量預(yù)期增強(qiáng)。
　　2）最新情況看，23Q1疆煤鐵路外運(yùn)同比增長(zhǎng)21.1%至1425.95萬噸，廣匯能源煤炭疆外銷量同比增長(zhǎng)30.9%至691.11萬噸，疆煤保供運(yùn)輸短期趨勢(shì)向好。
　　3）全年維度看，行業(yè)層面疆煤仍將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能釋放，實(shí)現(xiàn)疆煤外運(yùn)年運(yùn)量8800萬噸以上；集團(tuán)層面廣匯能源公告預(yù)計(jì)23年接受廣匯物流運(yùn)輸服務(wù)關(guān)聯(lián)交易額32.22億元，較2022年高增176.4%，推算紅淖鐵路2023年目標(biāo)運(yùn)量或顯著高增。
　　我們認(rèn)為，宏觀層面政策自上而下推進(jìn)疆煤外運(yùn)，微觀層面淖毛湖礦區(qū)增產(chǎn)+未來將淖鐵路開通后新增煤源，疊加運(yùn)營模式上“敞車+集裝箱”發(fā)運(yùn)與點(diǎn)對(duì)點(diǎn)專列的配合，將驅(qū)動(dòng)公司能源物流業(yè)務(wù)持續(xù)上量。
　　能源物流運(yùn)費(fèi)：仍在低位，具備提價(jià)條件
　　1）有空間：發(fā)改委批復(fù)紅淖鐵路運(yùn)價(jià)上限0.40元/噸公里，當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行運(yùn)價(jià)0.225元/噸公里，仍有大幅空間未用。
　　2）有能力：對(duì)于準(zhǔn)東礦區(qū)，將淖鐵路開通后，我們測(cè)算將紅淖全線相較原烏將蘭新線的煤炭外運(yùn)鐵路成本低約27元/噸，對(duì)應(yīng)提價(jià)能力0.035元/噸公里（幅度15.6%）。
　　盈利預(yù)測(cè)及估值
　　暫不考慮運(yùn)價(jià)上調(diào)，我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)分別11.58億元、16.56億元、22.51億元。對(duì)應(yīng)PE分別10倍、7倍、5倍，22-25年盈利復(fù)合增長(zhǎng)61%左右。前期由于市場(chǎng)擔(dān)憂公司運(yùn)量增長(zhǎng)有限，股價(jià)有所調(diào)整，我們繼續(xù)看好疆煤外運(yùn)大趨勢(shì)下公司價(jià)值空間兌現(xiàn)，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：煤價(jià)超預(yù)期下跌；疆煤增產(chǎn)不及預(yù)期；紅淖線經(jīng)營情況不及預(yù)期；將淖鐵路建設(shè)進(jìn)度不及預(yù)期。