>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)月報：銷售延續(xù)弱復(fù)蘇，竣工表現(xiàn)亮眼-230418
| 上傳日期： |
2023/4/19 |
大小： |
1248KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎，劉璐，林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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基本面延續(xù)弱復(fù)蘇，分化趨勢下看好貨值充裕的優(yōu)質(zhì)房企
3月房地產(chǎn)基本面延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢：開發(fā)投資同比降幅有所擴(kuò)大，土地市場供求收縮、熱度分化，開工端依然低迷，竣工端表現(xiàn)亮眼；銷售金額同比回正，銷售均價受結(jié)構(gòu)性因素影響上漲，領(lǐng)先指標(biāo)預(yù)示二季度復(fù)蘇或有分化；到位資金在銷售和開發(fā)貸復(fù)蘇推動下同比回正。隨著二季度市場趨于分化，我們看好在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。
開工端依舊低迷，竣工端顯著復(fù)蘇
3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑7.2%，降幅較1-2月擴(kuò)大1.5pct。土地市場供求收縮、熱度分化，開工端依然低迷，竣工端表現(xiàn)亮眼。1、3月300城住宅類土地供求規(guī)模繼續(xù)同比收縮，主要受集中供地政策調(diào)整及部分城市土地需求不足的影響，但成交地塊溢價率延續(xù)修復(fù)，說明土地市場熱度分化明顯。2、弱復(fù)蘇下房企開工意愿謹(jǐn)慎+拿地數(shù)量不足，新開工和施工面積同比降幅再次擴(kuò)大。3、保交付和工程延期等因素推動竣工面積同比大增。
銷售金額同比回正，二季度復(fù)蘇或有分化
3月全國商品房銷售面積同比下滑3.5%，較1-2月收窄0.2pct；銷售金額同比上升6.3%，較1-2月改善6.4pct，自21年7月以來首次實現(xiàn)同比正增長。銷售金額增速顯著大于面積，主要因為銷售均價同比+10.2%，但我們認(rèn)為更多是結(jié)構(gòu)因素，即一二線城市和這些城市核心區(qū)域銷售占比提升。剔除結(jié)構(gòu)性因素，全國房價仍處于溫和復(fù)蘇通道，70城新房價格同比下滑1.4%、環(huán)比上漲0.4%。3月貝殼領(lǐng)先指標(biāo)的環(huán)比走弱預(yù)示著4月房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入分化格局，供給彈性較強(qiáng)的城市將持續(xù)保持較好的景氣度，而供給彈性較弱的三四線城市可能面臨調(diào)整。
到位資金跟隨銷售金額同步轉(zhuǎn)正，開發(fā)貸亦明顯改善
3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上升2.8%，較1-2月改善17.9pct，自21年7月以來首次出現(xiàn)同比正增長，與銷售金額復(fù)蘇的態(tài)勢同步。具體來看：1、3月定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比上升13.5%、19.9%，較1-2月大幅改善24.9、35.2pct，與銷售和社融居民端中長期貸款的數(shù)據(jù)相互印證；2、國內(nèi)貸款同比上升6.0%，自籌資金同比下滑17.4%，分別較1-2月改善21.0、0.8pct，以開發(fā)貸為主體的國內(nèi)貸款復(fù)蘇趨勢相對明顯。
投資建議
重點推薦1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A、新城控股、金地集團(tuán)；2）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、萬物云、濱江服務(wù)、新大正。
風(fēng)險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。
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