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保障性租賃住房是一個(gè)需求推動(dòng)的行業(yè)。2021年中國(guó)約有2億租賃住房人口，其中約88%的租賃人口依靠家庭閑置住房整租（18%）或分租（80%）解決在大城市的居住問(wèn)題。但中國(guó)租賃人口僅代表的是短暫的過(guò)渡性需求且長(zhǎng)期租房意愿不足，導(dǎo)致了租客對(duì)租金價(jià)格更為敏感（普遍將租金收入比控制在25%內(nèi)）。根據(jù)測(cè)算，保障性租賃住房需求人口高達(dá)5,717萬(wàn)人，而中國(guó)在“十四五”期間共籌劃829萬(wàn)套，遠(yuǎn)不能滿足需求。且保障性租賃住房?jī)r(jià)格低于周邊競(jìng)品，契合了中國(guó)租賃市場(chǎng)最核心的需求，是整租和分租最優(yōu)先的替代品。
　　保障性租賃住房C-REITs是政策驅(qū)動(dòng)的金融創(chuàng)新。2021年6月，發(fā)改委首次提出將REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到保障性租賃住房行業(yè)，為保租房REITs打下了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。2022年11-12月，證監(jiān)會(huì)提出要打造保租房REITs板塊并常態(tài)化發(fā)行，落實(shí)了“租售并舉”的行業(yè)定位，補(bǔ)齊了保租房“募投管退”閉環(huán)的最后一塊拼圖。2023年2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)就《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)給參與租賃住房建設(shè)的各方（建設(shè)方、銀行、購(gòu)買租賃住房的團(tuán)體）均提出了有效的融資方式，并建立健全住房租賃金融支持體系，提高社會(huì)資本參與租賃住房市場(chǎng)的積極性。
　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)中向好。保障性租賃住房的運(yùn)營(yíng)模式是住房出租并收取租金，業(yè)務(wù)核心是租金價(jià)格及出租率，長(zhǎng)期看租金收繳率和租約穩(wěn)定性。靜態(tài)來(lái)看，項(xiàng)目公司出租率非常高，普遍能達(dá)到95%以上。一線城市核心地區(qū)的租金普遍達(dá)到60元/月/平方的水平。動(dòng)態(tài)來(lái)看，緊張的供求關(guān)系與企業(yè)整租的模式穩(wěn)固了租約關(guān)系，進(jìn)而保證了出租率的長(zhǎng)期穩(wěn)定。目前，深圳安居REITs、廈門安居REITs和京保REITs所持物業(yè)的租約多為2-3年期，短期內(nèi)租金收入穩(wěn)定。不過(guò)，保租房租金水平漲幅存在限制，對(duì)項(xiàng)目公司成長(zhǎng)性形成制約。
　　保障性租賃住房C-REITs目前的綜合收益主要來(lái)源于資本利得。深圳安居REIT、廈門安居REIT、京保REIT和華潤(rùn)有巢REIT2022年綜合收益率分別為17%、15%、19%和15%，其中資本利得率分別占12%、11%、14%和10%，低于其他不動(dòng)產(chǎn)C-REITs。分紅收益主要來(lái)源于經(jīng)營(yíng)收入。鑒于基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年保租房REITs的分紅收益率（以募集資金為基準(zhǔn)）均處于4%的水平。目前保租房REITs相對(duì)于發(fā)行價(jià)的溢價(jià)率處于10-15%的區(qū)間內(nèi)，雖較上市初期有所下降，但溢價(jià)的存在仍說(shuō)明其基金份額存在稀缺性。
　　投資觀點(diǎn)。保租房REITs底層資產(chǎn)出租穩(wěn)定，回款率高，預(yù)計(jì)23年能產(chǎn)生穩(wěn)定、可持續(xù)的可分配金額。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示?；饍r(jià)格存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；基金管理人限于知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目本身受保租房政策影響存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。