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事項(xiàng)：
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降3.5%，商品房銷售額30545億元，同比增長(zhǎng)3.0%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%。
　　評(píng)論：
　　3月銷售數(shù)據(jù)與市場(chǎng)前期關(guān)注的高頻數(shù)據(jù)有一定差異，但總體符合我們預(yù)期。1）前期市場(chǎng)關(guān)注城市日度成交數(shù)據(jù)，以我們追蹤的21城數(shù)據(jù)看，3月成交面積同比增長(zhǎng)39%，與3月統(tǒng)計(jì)局商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)0%差異較大，主要因?yàn)槿斩葦?shù)據(jù)主要監(jiān)測(cè)高能級(jí)城市，而2023年不同能級(jí)城市間的銷售分化會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)數(shù)據(jù)口徑可能存在較大差距。2）前期市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)數(shù)據(jù)是克爾瑞百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額3月大幅增長(zhǎng)57%，但2022年部分頭部民企因違約而銷售大幅下滑，被動(dòng)導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)銷售集中度下滑，而2023年因?yàn)闃颖局脫Q因素，也會(huì)自然帶來百?gòu)?qiáng)房企的銷售增速超過全國(guó)層面增速的情況?？紤]到統(tǒng)計(jì)局2022年3月銷售數(shù)據(jù)基數(shù)不低的因素，2023年3月單月銷售面積同比下滑3%，銷售金額同比增長(zhǎng)6%符合預(yù)期
　　當(dāng)前更應(yīng)該關(guān)注銷售季調(diào)數(shù)據(jù)的回落速度，而非同比是否轉(zhuǎn)正。雖然商品房銷售金額同比轉(zhuǎn)正，但是2022年基數(shù)的扭曲導(dǎo)致同比數(shù)據(jù)較難反映銷售的實(shí)際情況。而以剔除季節(jié)性因素的數(shù)據(jù)來看，3月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)較為明顯的回落，銷售面積季調(diào)環(huán)比下滑11%，銷售金額季調(diào)環(huán)比下滑5%。預(yù)計(jì)4月份季調(diào)數(shù)據(jù)仍將繼續(xù)下滑，其下滑速度將有助于我們?cè)u(píng)估后續(xù)銷售情況。但因2022年4月銷售基數(shù)較低，這種下滑并不會(huì)體現(xiàn)在同比數(shù)據(jù)上。
　　新開工繼續(xù)回落，竣工增長(zhǎng)較為明顯，但持續(xù)性仍待觀察。從近期房企披露的年報(bào)可以看出，與歷年相比，計(jì)劃開工大幅下滑，預(yù)計(jì)全年新開工仍將顯著回落，本月新開工單月同比下滑27%?？⒐ざ穗m然同比增長(zhǎng)32%，但因?yàn)?-11月各月竣工占比均較低，同比增速波動(dòng)較大，后續(xù)竣工增長(zhǎng)持續(xù)性仍需觀察
　　竣工的高增并未帶來地產(chǎn)投資增速的改善，地產(chǎn)開發(fā)投資完成額跌幅擴(kuò)大至-7%。3月地產(chǎn)投資下滑7.2%，反映地產(chǎn)施工力度仍然偏低，疊加2022年土地成交對(duì)2023年土地購(gòu)置費(fèi)的后置影響，預(yù)計(jì)2023年地產(chǎn)投資仍將較為疲弱。
　　當(dāng)前頭部國(guó)央企估值略低于估值中樞水平，具備布局價(jià)值，但大幅提估值中樞仍需要新盈利模式的確立。2023年相比于2022年地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性大幅降低，我們?nèi)砸怨乐档慕嵌瓤紤]2023年地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)，當(dāng)前處于偏低估位置，建議投資者積極布局。推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、招商蛇口、天地源、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。