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商品房銷售額同比增長(zhǎng)，區(qū)域市場(chǎng)回暖進(jìn)程分化
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-3月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。2023年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積2.99億平，同比下降1.8%（1-2月-3.6%）；1-3月商品房銷售額3.05萬億元，同比增長(zhǎng)4.1%（1-2月-0.1%），其中商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)7.1%。分區(qū)域看，東部、中部、西部、東北區(qū)域銷售額同比增速分別為9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2月分別為2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），東部和東北區(qū)域市場(chǎng)回暖進(jìn)程較快。整體來看，在一季度寬松購房政策下，由于疫情積壓的購房需求逐步釋放，銷售市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)初顯，但從我們跟蹤的64城4月新房銷售表現(xiàn)來看，銷售數(shù)據(jù)環(huán)比有所回落，小陽春持續(xù)性仍需觀察。
　　新開工面積降幅擴(kuò)大，竣工面積同比企穩(wěn)回正
　　2023年1-3月，全國(guó)房屋新開工面積2.41億平，同比下降19.2%（1-2月-9.4%）；其中住宅新開工面積1.77億平，同比下降17.8%（1-2月-8.7%），下降趨勢(shì)進(jìn)一步拉大，源于2022年品牌房企拿地減少，并且一季度前兩月行業(yè)仍處于弱預(yù)期狀態(tài)，房企新開工意愿較弱。2023年1-3月，房屋竣工面積1.94億平，同比增長(zhǎng)14.7%（1-2月+8.0%），其中住宅竣工面積1.44億平，同比增長(zhǎng)16.8%（1-2月+9.7%），在疫情政策全面放松后，工程進(jìn)度恢復(fù)正常，竣工面積同比增長(zhǎng)，伴隨保交付政策持續(xù)推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)2023年竣工數(shù)據(jù)將持續(xù)改善。
　　開發(fā)投資數(shù)據(jù)不及預(yù)期，房企資金壓力猶存
　　2023年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額2.60萬億元，同比下降5.8%（1-2月-5.7%），其中住宅開發(fā)投資額同比下降4.1%。開發(fā)投資數(shù)據(jù)承壓一方面源于一季度土拍市場(chǎng)較低迷，除核心城市外房企投資拿地意愿較低；另一方面投資拿地減少，導(dǎo)致開復(fù)工面積減少。我們預(yù)計(jì)二季度在銷售市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期下，短期內(nèi)行業(yè)拿地面積、新開工面積有望修復(fù)，長(zhǎng)期來看房企融資恢復(fù)正常，開發(fā)投資能力有望企穩(wěn)。2023年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.47萬億元，累計(jì)同比下降9.0%（1-2月-15.2%），其中自籌資金單月下降17.4%，企業(yè)資金壓力猶存。
　　投資建議
　　三月以來中央層面政策持續(xù)寬松，無錫、廈門、鄭州、合肥等二線城市限購放松，二季度寬松購房政策有望延續(xù)。1-3月商品房銷售數(shù)據(jù)邊際改善，區(qū)域之間和高低能級(jí)城市之間的分化或?qū)⑦M(jìn)一步拉大。我們認(rèn)為伴隨二季度房企推盤高峰到來，在2022年同期低基數(shù)下銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，拿地積極的國(guó)央企貨值會(huì)更充裕。板塊貝塔依賴政策放松和房?jī)r(jià)波動(dòng)，個(gè)股阿爾法來自銷售增長(zhǎng)和未來拿地利潤(rùn)率的回升。供給側(cè)改革下，持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬科A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，政策改善不及預(yù)期。