>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)1-3月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)點評：銷售額同比由負轉(zhuǎn)正至+4.1%，竣工略超預期-230419
| 上傳日期： |
2023/4/19 |
大小： |
879KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資：一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比-5.8%，降幅較1-2月小幅擴大。
1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為25974億元，同比減少5.8%，較前值降
低0.1pct；3月單月投資額為12305億元，環(huán)比減少10.0%（本報告所涉及
3月單月環(huán)比基數(shù)均為1-2月合計，故環(huán)比值僅供參考）。由于一季度大部分城市尚未進入土地供應(yīng)高峰、房企普遍新開工意愿不高、施工面積體量趨勢性萎縮（2-3年），2023年一季度開發(fā)投資維持負增。我們預計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額樂觀和悲觀預期下分別為12.4萬億元和12.1萬億元，較2022年分別同比-6.3%和-8.6%。
新開工：一季度新開工面積累計同比-19.2%，單月同環(huán)比均有所下滑。1-3月份，全國累計新開工面積為24121萬方，同比減少19.2%，較前值降低9.8pct；3月單月新開工面積為10554萬方，環(huán)比減少22.2%，同比減少29.0%，較前值降低19.7pct。主要因一季度整體土地成交較少，且2022年城投獲取的項目開工率較低，一季度新開工整體偏弱，我們預計全年同比保持負增長，跌幅10%-15%。
竣工：一季度累計竣工面積同比漲幅擴大至+14.7%，3月竣工面積同比+32.0%。1-3月份，全國累計竣工面積為19422萬方，同比增長14.7%，較前值提高6.7pct；3月單月竣工面積為6244萬方，環(huán)比減少52.6%，同比增長32.0%，較前值提高24.0pct。一季度竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)高于預期，主要因為房企今年竣工節(jié)點對應(yīng)過往銷售高點，需要竣工項目量相對較多，同時“保交樓”在持續(xù)推進中。我們預計全年竣工增長8%-12%。
銷售：一季度商品房銷售金額累計同比轉(zhuǎn)正至+4.1%，銷售面積累計同比1.8%。1-3月份，全國商品房銷售金額為30545億元，同比增長4.1%，較
前值提高4.2pct；3月單月商品房銷售金額為15096億元，環(huán)比減少2.3%。
1-3月份，全國商品房銷售面積為29946萬方，同比減少1.8%，較前值提高1.8pct；3月單月銷售面積為14813萬方，環(huán)比減少2.1%。累計銷售均價為10200元/平，同比增長6.8%，這是成交向核心城市聚集的結(jié)果，并非漲價。
對比克而瑞百強房企1-3月銷售額2.2%的增長，全國銷售數(shù)據(jù)基本符合預期。銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢，主要是（1）基數(shù)較低，且統(tǒng)計局口徑納入了保障房成交數(shù)據(jù)；（2）積壓的需求在1月春節(jié)后得到一定的釋放；（3）近期較為寬松的政策環(huán)境、價格敏感型客戶加速入市。但更實時的來訪、認購等數(shù)據(jù)3月部分城市已開始回落，考慮到網(wǎng)簽滯后，這部分將在4月的數(shù)據(jù)中反映。全年看總量弱復蘇、結(jié)構(gòu)復蘇偏強的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實現(xiàn)銷售復蘇。一季度銷售金額同比增長、銷售面積卻維持負增，一定程度也佐證了目前依然是以核心城市驅(qū)動的結(jié)構(gòu)性市場。
資金：一季度房企到位資金累計同比-9.0%，定金及預收款、個人按揭貸款同比顯著收窄，占比有所增加。1-3月份，房企到位資金累計值為34708億元，同比減少9.0%，較前值提高6.1pct；3月單月到位資金為13377億元，環(huán)比減少37.3%，同比增長2.8%，較前值提高17.9pct。主要因一季度銷售有所回暖，帶動定金及預收款和個人按揭貸款降幅進一步收窄，且占房企資金來源的比重繼續(xù)提升。我們認為，三支箭的主要政策框架已經(jīng)基本出到位，后續(xù)關(guān)注實際執(zhí)行情況，特別是房企股權(quán)融資的推進、REITs的推進、信用債融資的推進。真正受益多的仍然是國央企，民企是少部分受益。
投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，認為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護；全年看總量弱復蘇、結(jié)構(gòu)復蘇偏強的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實現(xiàn)銷售復蘇。擇股方向包含以下幾個方向：1、受益于需求側(cè)復蘇、競爭格局改善的。A股：濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復蘇的標的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
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