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銷(xiāo)售：在需求端政策持續(xù)向好之下，銷(xiāo)售額同比轉(zhuǎn)增。2023年1-3月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積29,946萬(wàn)平，同比-1.80%；商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額30,545億元，同比4.10%.其中，3月單月商品房銷(xiāo)售面積同比-3.46%，前值-3.63%；銷(xiāo)售額同比-6.34%，前值-0.07%；銷(xiāo)售均價(jià)單月同比10.15%，前值3.70%。在政策支持，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和積壓購(gòu)房需求釋放之下，一季度銷(xiāo)售規(guī)模有所修復(fù)。從銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額來(lái)看，銷(xiāo)售額的恢復(fù)更多的是銷(xiāo)售均價(jià)上行帶來(lái)的，我們認(rèn)為，非一線(xiàn)的高能級(jí)城市出臺(tái)需求端的鼓勵(lì)政策較為積極主動(dòng)，同時(shí)需求的釋放空間也遠(yuǎn)大于低能級(jí)城市，這類(lèi)城市的銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)了銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)售金額的提升。
　　開(kāi)發(fā)投資：新開(kāi)工依舊疲弱，但竣工大幅度改善。2023年1-3月累計(jì)新開(kāi)工面積24,121萬(wàn)平，同比-19.16%；累計(jì)竣工19,422萬(wàn)平，同比14.70%；累計(jì)開(kāi)發(fā)投資25,974億元，同比-5.80%。其中，3月單月新開(kāi)工面積同比-29.03%，前值-9.35%；竣工面積同比32.02%，前值8.02%；開(kāi)發(fā)投資同比-7.24%，前值-5.73%。我們認(rèn)為，隨著“保交樓”資金的落地，銷(xiāo)售的企穩(wěn)和改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的推進(jìn)，竣工情況的改善有望持續(xù)。但土地市場(chǎng)的持續(xù)弱勢(shì)和銷(xiāo)售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)持續(xù)制約新開(kāi)工和投資的恢復(fù)速度。
　　到位資金：隨著監(jiān)管層對(duì)行業(yè)資金面的支持和銷(xiāo)售的回暖，到位資金單月同比轉(zhuǎn)正，資金面持續(xù)改善。2023年1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金34,708億元，同比-9.00%。其中，3月單月到位資金同比2.78%，前值-15.16%；國(guó)內(nèi)貸款單月同比6.03%，前值-15.01%；自籌資金單月同比-17.43%，前值-18.25%；定金及預(yù)收款單月同比13.54%，前值-11.40%；個(gè)人按揭貸款單月同比19.94%，前值-15.25%。1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。隨著供給端政策的不斷落地，房企融資情況正持續(xù)得到改善。
　　投資建議：防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷(xiāo)售市場(chǎng)正走向觸底回升。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。