>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年1-3月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評：單月住宅銷售金額出現(xiàn)雙位數(shù)增長；東部地區(qū)投資降幅收窄-230419
| 上傳日期： |
2023/4/19 |
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| 584KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐，許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。3月銷售面積1.48億平，同比增速+0.1%（前值：-3.6%）；開發(fā)投資金額1.23萬億元，同比增速-5.9%（前值：-5.7%）；新開工面積1.06億平，同比增速-29.0%（前值：-9.4%）。
本次統(tǒng)計局所直接披露的銷售、投資的同比增速，與我們根據(jù)今年的絕對值和2022年同期基數(shù)對比來手動計算的同比增速有所差異，從結(jié)構(gòu)上看，主要是西部地區(qū)的增速有差異。我們推測可能是調(diào)低了西部地區(qū)的2022年1-3月的銷售與投資數(shù)值。此次統(tǒng)計局所直接披露的2023年1-3月西部地區(qū)銷售面積、銷售金額、投資增速分別為-3.2%、0.2%、-12.3%，而我們根據(jù)去年的數(shù)據(jù)手動計算的增速分別為-8.9%、-4.9%、-15.2%。此次統(tǒng)計局所直接披露的2023年1-3月全國銷售面積、銷售金額、投資增速分別為-1.8%、4.1%、-5.8%，而我們手動計算的增速分別為-3.5%、3.0%、-6.5%。
以下報告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計算得到的數(shù)值。
核心觀點(diǎn)
1.商品房銷售：
銷售持續(xù)改善，商品房銷售額增速轉(zhuǎn)正，其中住宅銷售額出現(xiàn)雙位數(shù)增長，符合我們此前的預(yù)判。1）商品房銷售額增速轉(zhuǎn)正。3月銷售面積1.48億平，同比增長0.1%，增速較上月提升了3.7個百分點(diǎn)；銷售金額1.51萬億元，同比增長8.7%，增速較上月提升了8.8個百分點(diǎn)。3月處于需求持續(xù)釋放期，核心一二線和強(qiáng)三線城市領(lǐng)漲，既有補(bǔ)償性需求釋放，也有政策利好疊加刺激市場信心修復(fù)。我們認(rèn)為4月單月銷售大概率仍能保持正增長的態(tài)勢。2）從結(jié)構(gòu)上看，住宅銷售金額單月同比出現(xiàn)雙位數(shù)增長。3月住宅銷售面積1.29億平，同比增長3.5%；住宅銷售金額1.35萬億元，同比增長11.1%。3）銷售均價基本回到2021年年中的水平。3月商品房銷售均價10191元/平，環(huán)比下降0.2%，同比增長8.6%；其中住宅銷售均價10505元/平，同比增長7.3%，從絕對值來看，基本回到2021年6-7月的銷售均價水平。70大中城市3月住宅銷售價格同環(huán)比增速分別為-1.4%和0.4%，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)兩個月正增長，且增幅在不斷擴(kuò)大，下跌城市數(shù)量也從12月的55個顯著下降至5個，下跌城市數(shù)量恢復(fù)至2021年5月的水平。當(dāng)前房價基本已經(jīng)走出了下跌的通道（70大中城市住宅銷售價格環(huán)比增速在2021年9月-2022年12月曾連續(xù)16個月為負(fù)）。總體上房價回穩(wěn)的趨勢明顯。我們認(rèn)為，這主要是因?yàn)闁|部地區(qū)市場的較快修復(fù)帶動全國商品房銷售均價同比持續(xù)上漲。4）從區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售修復(fù)更快，銷售面積同比增速轉(zhuǎn)正。3月東、中、西部銷售面積同比增速分別為7.2%、-10.4%、-1.8%，其中東部、西部地區(qū)較2月提升了9.4、2.5個百分點(diǎn)，中部地區(qū)降幅較2月擴(kuò)大了5.0個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為以高能級城市為主的東部地區(qū)市場需求相對堅挺，其銷售修復(fù)相對更具有可持續(xù)性。一季度累計全國商品房銷售面積2.99億平，同比下降1.8%；銷售金額3.05萬億元，同比增長4.1%；銷售均價10200元/平，同比增長6.0%。我們預(yù)計2023年全年商品房銷售面積同比增速在0-5%。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
單月投資、新開工同比降幅擴(kuò)大；東部地區(qū)投資降幅收窄。3月單月開發(fā)投資金額1.23萬億元，同比下降5.9%，降幅較上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)降幅相對最小，且降幅收窄，一方面東部地區(qū)仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)；另一方面，東部地區(qū)銷售熱度相對較高，房企或?yàn)樵黾庸┴浖涌煸摰貐^(qū)的開工。3月東、中、西部投資額同比分別下降3.1%、6.6%、12.9%，其中東部地區(qū)降幅較2月收窄了0.4個百分點(diǎn)，中、西部地區(qū)降幅較2月分別擴(kuò)大了0.7、1.2個百分點(diǎn)。在房企新開工、拿地意愿均偏弱的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額難出現(xiàn)改善。一方面是受到銷售恢復(fù)節(jié)奏的影響，一季度全國銷售雖然有所修復(fù)，但市場對其可持續(xù)性存在分歧，投資端的改善通常在銷售端確定改善后一個季度左右出現(xiàn)；另一方面整體供應(yīng)節(jié)奏的影響。3月新開工面積1.06億平，同比下降29.0%，降幅較上月擴(kuò)大19.7個百分點(diǎn)，新開工體量依舊為2016年來的同期最低值。一季度累計投資2.60萬億元，同比下降5.8%；累計新開工面積2.41億平，同比下降19.2%。我們預(yù)計2023年投資和新開工面積同比增速分別為3%、5%。
竣工持續(xù)改善，單月同比漲幅超過三成。3月竣工面積6244萬平，同比增長32.0%，增速較上月大幅擴(kuò)大了24.0個百分點(diǎn)，一方面受去年同期低基數(shù)的影響，另一方面各地項(xiàng)目保交付持續(xù)推進(jìn)。一季度累計竣工1.94億平，同比增長14.7%。我們預(yù)計2023年竣工面積增速或達(dá)7%。
3.開發(fā)商資金：
房企到位資金單月同比增速轉(zhuǎn)正，貸款寬松及銷售回款改善是主因。3月房企到位資金1.34萬億元，同比增長2.8%（前值：-15.2%）。1）房款7490億元，同比增長15.8%（前值：-12.7%），受益于銷售改善，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比分別增長13.5%、20.0%，增速較2月分別提升了24.9、35.3個百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款/個人按揭貸款的比值下降到1.7
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