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本期投資提示：
　　3月投資、開(kāi)工降幅擴(kuò)大，竣工同比大幅改善、超市場(chǎng)預(yù)期。從1-3月累計(jì)來(lái)看，投資同比-5.8%，較前值-0.1pct；新開(kāi)工同比-19.2%，較前值-9.8pct；施工同比-5.2%，較前值-0.8pct；竣工同比+14.7%，較前值+6.7pct。3月單月來(lái)看，投資同比-5.9%，較前值-0.2pct；開(kāi)工同比-29.0%，較前值-19.7pct；竣工同比+32.0%，較前值+24.0pct。3月房地產(chǎn)投資、開(kāi)工降幅擴(kuò)大，竣工增速繼續(xù)大幅修復(fù)，略超預(yù)期。我們認(rèn)為，由于保交付推進(jìn)、疫情影響逐步消減等積極因素影響，1-3月投資端數(shù)據(jù)底部改善，但同時(shí)考慮到本輪周期中供給主體的過(guò)度出清及補(bǔ)庫(kù)存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持2023年投資同比預(yù)測(cè)為-6.7%、開(kāi)工同比預(yù)測(cè)為-8.6%，同時(shí)考慮到保交付和出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組的推進(jìn)，上調(diào)竣工同比預(yù)測(cè)至+5.1%（原預(yù)測(cè)值為+1.9%）。
　　3月行業(yè)銷售繼續(xù)改善，料短期銷售修復(fù)供需兩端仍有約束。從1-3月累計(jì)來(lái)看，銷售面積同比-1.8%，較前值+1.8pct；銷售金額同比+4.1%，較前值+4.2pct；銷售均價(jià)同比+6.8%，較前值+3.1pct。3月單月來(lái)看，銷售面積同比+0.1%，較前值+3.7pct；銷售金額同比+8.7%，較前值+8.8pct；銷售均價(jià)同比+10.1%，較前值+6.4pct。3月銷售同比轉(zhuǎn)正，主要源于疫后復(fù)蘇和三四線返鄉(xiāng)置業(yè)的短期需求集中釋放。短期來(lái)看，雖然目前銷售在2022年呈現(xiàn)超跌后、已開(kāi)始逐步有需求中樞的支撐，但需求方面，購(gòu)房力和購(gòu)買意愿仍需要進(jìn)一步的政策支持以及一定時(shí)間的修復(fù)，這將成為短期銷售修復(fù)的次要約束，而供給方面，供給主體的過(guò)度出清及補(bǔ)庫(kù)存的困難，更是制約短期銷售修復(fù)的主要約束，我們判斷銷售或在短期維度仍處于中樞之下，總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，尤其一二線城市及改善需求將更具彈性。綜合之下，考慮到2023Q1銷售復(fù)蘇好于預(yù)期以及2022年基數(shù)的調(diào)減，我們上調(diào)2023年銷售面積同比預(yù)測(cè)至0%（原預(yù)測(cè)值為-5.0%）、銷售金額同比預(yù)測(cè)至+3.0%（原預(yù)測(cè)值為-2.2%）。
　　3月資金來(lái)源同比轉(zhuǎn)正，其中銷售回款、融資資金均有修復(fù)。從1-3月累計(jì)來(lái)看，資金來(lái)源同比-9.0%，較前值+6.1pct。3月單月來(lái)看，資金來(lái)源同比+2.8%，較前值+17.9pct。從3月各資金來(lái)源同比來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款同比+6.1%，較前值+21.1pct；自籌資金同比-17.4%，較前值+0.8pct；定金及預(yù)收款同比+13.5%，較前值+24.9pct；個(gè)人按揭貸款同比+20.0%，較前值+35.2pct。3月單月資金來(lái)源同比轉(zhuǎn)正，其中銷售回款中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭顯著改善，國(guó)內(nèi)貸款同比轉(zhuǎn)正、自籌資金降幅收窄。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來(lái)源仍處于偏緊狀態(tài)，不過(guò)隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，尤其是供給端的融資支持三支箭，包括股權(quán)融資和消費(fèi)REITs等，將有力推動(dòng)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企信用恢復(fù)及融資恢復(fù)，預(yù)計(jì)行業(yè)資金來(lái)源將逐步觸底回穩(wěn)，其中包括銷售回款和融資現(xiàn)金。
　　投資分析意見(jiàn)：3月行業(yè)數(shù)據(jù)繼續(xù)改善，銷售端修復(fù)仍強(qiáng)于投資端，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過(guò)度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極，近期無(wú)錫、廈門、鄭州、合肥等二三線城市再次接連放松限購(gòu)政策，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)，住建部部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)頂梁柱作用，均表明供需兩端政策均在進(jìn)一步支持并呵護(hù)市場(chǎng)；并預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。