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核心觀點(diǎn)
　　統(tǒng)計(jì)局公布2023年1-3月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。1-3月房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為29946萬平米/30545億元/25974億元/24121萬平米，同比增速分別為-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%，前值-3.6%/-0.1%/-5.7%/-9.4%。
　　 Q1銷售數(shù)據(jù)明顯改善，繼續(xù)觀察需求修復(fù)情況。本月統(tǒng)計(jì)局銷售數(shù)據(jù)同比計(jì)算的基數(shù)與歷史數(shù)據(jù)不一致，我們預(yù)計(jì)原因是對2022年1-3月西部地區(qū)的銷售金額和銷售面積進(jìn)行了修正，以修正前的歷史數(shù)據(jù)計(jì)算23Q1全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別-3.5%/+3.0%。從單月數(shù)據(jù)來看，3月全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積14,813萬方，同比增長0.1%，基數(shù)修正前同比-3.5%，前值-3.6%；實(shí)現(xiàn)銷售金額15,096億，同比增長8.7%，基數(shù)修正前同比+6.3%，前值-0.1%。3月銷售熱度基本延續(xù)，因疫情積壓的置業(yè)需求進(jìn)一步釋放，同時備案延遲下部分2月成交結(jié)算至3月，從數(shù)據(jù)上看單月銷售金額和銷售面積同比增速均轉(zhuǎn)正。
　　新開工降幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資低迷。3月單月新開工面積同比下降29.0%，前值為9.4%，新開工降幅再度走闊。我們認(rèn)為企業(yè)新開工面臨多方面的阻力：土地成交縮量趨勢未改；地方城投此前拿地項(xiàng)目入市節(jié)奏緩慢，形成階段性的新開工缺口；去化率和成交價(jià)無明顯改善時房企補(bǔ)庫存動力不足；3月竣工面積同比+32.0%，保交樓政策推動下，竣工對新開工存在擠出效應(yīng)等。3月房地產(chǎn)投資同比-5.9%，降幅略有擴(kuò)大。當(dāng)前行業(yè)新開工和竣工趨勢背離，施工面積承壓，建安成本對房地產(chǎn)投資的支撐走弱；另一方面房企投資拿地縮量趨勢未改，共同制約投資修復(fù)速度。
　　銷售回款改善，到位資金仍有缺口。2023年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金34,708億，同比-9.0%，前值-15.2%，降幅收窄但仍有缺口。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款融資1,506億，同比+6.1%，前值-15.0%；自籌資金3,829億，同比-17.4%，前值-18.2%；定金及預(yù)收款4,797億元，同比+13.5%，前值-11.4%，個人按揭貸款2,693億，同比+20.0%，前值-15.3%。
　　 TOP10集中度回升，百強(qiáng)房企銷售弱于行業(yè)平均?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企銷售金額同比分別+10.7%、+20.4%、-9.5%和-17.2%。2023年1-3月TOP10銷售集中度為24.0%，前值（1-2月）為25.8%，較2022全年有所回升。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　3月房地產(chǎn)銷售、到位資金有所改善，投資端仍承壓。3月銷售熱度基本延續(xù)，因疫情積壓的置業(yè)需求進(jìn)一步釋放，同時備案延遲下部分2月成交結(jié)算至3月，從數(shù)據(jù)上看單月銷售金額和面積同比增速均轉(zhuǎn)正。根據(jù)我們跟蹤的44城新房銷售，4月前兩周新房銷售套數(shù)周均數(shù)據(jù)同比+10.7%，但較3月周均環(huán)比-30.0%，市場仍處于弱復(fù)蘇通道，后續(xù)走勢要進(jìn)一步觀察需求修復(fù)情況。行業(yè)銷售分化加劇，22年拿地力度的強(qiáng)弱決定了23年供貨質(zhì)量的優(yōu)劣和去化的易難。頭部央國企和少數(shù)地方性民企去年拿地力度較大，供貨質(zhì)量高、推盤堅(jiān)決，土儲維持良性滾動，后續(xù)銷售確定性仍強(qiáng)。而其他拿地力度不足的房企只能攤售較難去化的存貨，拖累行業(yè)整體銷售增速。銷售有所復(fù)蘇下房款相關(guān)到位資金改善明顯，Q1定金及預(yù)收款和個人按揭累計(jì)同比均為-2.8%，修復(fù)速度仍落后于銷售。投資端持續(xù)承壓，單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-5.9%，單月新開工面積同比-29.0%，單月竣工面積同比+32.0%。當(dāng)前行業(yè)新開工和竣工趨勢背離，施工面積承壓，建安成本對房地產(chǎn)投資的支撐走弱；另一方面房企投資拿地縮量趨勢未改，共同制約投資修復(fù)速度。關(guān)注銷售復(fù)蘇的持續(xù)性，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大