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整體銷售量增價(jià)穩(wěn)，城市分化加劇。2023年前3月商品房銷售金額累計(jì)同比增速為4.1%，較前2月變動(dòng)4.2個(gè)百分點(diǎn)。各線城市房?jī)r(jià)均環(huán)比增長(zhǎng)，其中二線城市環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，整體銷售市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)。前3月累計(jì)銷售均價(jià)同比增速為6.8%，較前2月變動(dòng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，表明一二線核心城市銷售金額占比提升，城市分化有所加大。供給端來(lái)看，3月房企對(duì)銷售預(yù)期明顯轉(zhuǎn)好，加大推盤力度，核心城市新盤供應(yīng)放量。隨著21年下半年獲取核心區(qū)域土儲(chǔ)在23年陸續(xù)銷售，整體貨值質(zhì)量將有所保證。需求端來(lái)看，3月核心城市去化率維持在57.5%的高位。目前二手房的持續(xù)火熱將有效打通“賣一買一”的置換需求，疊加高質(zhì)量新增供應(yīng)，我們預(yù)計(jì)整體銷售將保持弱復(fù)蘇的局面。
　　投資增速依舊偏弱，民營(yíng)房企信心回升。2023年前3月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比-5.8%，較前2月變動(dòng)-0.1個(gè)百分點(diǎn)。3月土地市場(chǎng)有所回暖，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企重回土拍市場(chǎng)補(bǔ)貨。整體流拍率下降，各線城市溢價(jià)率迎來(lái)回暖。由于土地成交價(jià)款大致領(lǐng)先土地購(gòu)置費(fèi)增速6個(gè)月，因此土地購(gòu)置費(fèi)增速后續(xù)仍有較大下行壓力。疊加2023上半年償債高峰期，房企資金鏈依然緊張。我們預(yù)計(jì)后續(xù)投資增速依舊承壓。
　　竣工增速大幅回升，新開工持續(xù)收窄。新開工方面，2023年前3月新開工累計(jì)增速為-19.2%，較前2月變動(dòng)-9.8個(gè)百分點(diǎn)。22年拿地總量大幅下行，導(dǎo)致23年可開工資源減少，我們認(rèn)為后續(xù)新開工仍有下行壓力?？⒐し矫?，2023年前3月竣工累計(jì)增速為14.7%，較前2月變動(dòng)6.7個(gè)百分點(diǎn)，竣工增速大幅回升。目前行業(yè)存在大量已開未竣工的項(xiàng)目，在各地政府保交樓措施落地以及預(yù)售資金監(jiān)管正常化的背景下，房企資金鋪排從前端投資擴(kuò)張，逐漸轉(zhuǎn)移到后端施工竣工以釋放監(jiān)管資金，形成正向現(xiàn)金流。我們預(yù)計(jì)竣工回暖有望持續(xù)。
　　貸款好轉(zhuǎn)及銷售回暖，帶動(dòng)到位資金改善。從行業(yè)到位資金來(lái)看，2023年前3月累計(jì)增速為-9%，較前2月變動(dòng)6.2個(gè)百分點(diǎn)。到位資金3月單月同比2.8%，較1-2月單月變動(dòng)17.9個(gè)百分點(diǎn)。銷售回款方面來(lái)看，3月個(gè)人按揭貸款單月增速為19.9%，較1-2月單月變動(dòng)35.2個(gè)百分點(diǎn)，3月定金及預(yù)付款單月增速為13.5%，較1-2月單月變動(dòng)24.9個(gè)百分點(diǎn)。房企融資方面來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款前3月累計(jì)同比-9.6%，較前2月變動(dòng)5.4個(gè)百分點(diǎn)；3月國(guó)內(nèi)貸款單月增速6%，較1-2月單月變動(dòng)21個(gè)百分點(diǎn)。22年11月中央層面三箭齊發(fā)，外部融資明顯改善，緩解優(yōu)質(zhì)房企的短期現(xiàn)金流壓力。3月國(guó)內(nèi)貸款增速明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)示房企融資造血能力逐步恢復(fù)正常。
　　投資建議：資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB回升。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取核心城市高性價(jià)比土儲(chǔ)的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。
　　持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)難以持續(xù)，市場(chǎng)對(duì)寬松政策反應(yīng)鈍化，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。