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前三個(gè)月住宅銷售同比自去年2月以來首次轉(zhuǎn)正
　　1-3月，商品房銷售面積2.99億平方米（同比-1.8%），降幅收窄1.8pct；住宅銷售面積2.6億平方米（同比+1.4%），同比自22年2月以來首次轉(zhuǎn)正。從絕對(duì)值看，前三個(gè)月商品房銷售面積已恢復(fù)至近十年來的較高水平，與18年和19年同期基本持平。單月來看，3月商品房銷售面積同比-3.46%，住宅銷售面積同比+0.17%。
　　從銷售額看，1-3月商品房銷售額同比+4.1%，住宅銷售額同比+7.1%，后者同比漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大。3月商品房銷售額同比+6.34%，住宅銷售額同比+8.8%。一方面，銷售額同比漲幅快于銷售面積，表明成交均價(jià)繼續(xù)上漲，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比也連續(xù)2個(gè)月上漲。另一方面，占比最大的東部地區(qū)1-3月銷售額同比+9.3%，漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大，是驅(qū)動(dòng)價(jià)格上漲的主要因素。
　　銷售復(fù)蘇助力房企回籠資金，整體資金面逐漸改善
　　3月居民中長(zhǎng)期貸款新增6348億，較去年同期多增2613億，是近一年來的最高水平，主要由銷售回暖拉動(dòng)。3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比+2.8%（前值-15%），自21年7月以來首次轉(zhuǎn)正。其中，定金及預(yù)收款同比+13.5%（前值-11%），個(gè)人按揭貸款同比+20%（前值-15%），國(guó)內(nèi)貸款同比+6%（前值-15%），自籌資金同比-17%（前值-18%）。
　　竣工持續(xù)修復(fù)，新開工和投資仍在筑底
　　1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-5.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.1pct；3月單月同比-7.2%，較上月擴(kuò)大1.5pct。1-3月房屋新開工面積同比-19.2%，施工面積同比-5.2%，竣工面積同比+14.7%，其中新開工和施工降幅較上月分別擴(kuò)大9.8pct、0.8pct，竣工漲幅擴(kuò)大6.7pct。3月單月新開工和施工同比分別下降29%、34%，竣工同比增長(zhǎng)32%。
　　總體來看，受益于“保交樓”政策逐步落地，竣工持續(xù)修復(fù)，但銷售復(fù)蘇并未傳導(dǎo)到開工和投資，3月新開工絕對(duì)值處于歷史低位。這一方面表明房企對(duì)當(dāng)前庫存去化的擔(dān)憂，另一方面房企的資金壓力仍未完全改善，制約其開工投資能力。我們認(rèn)為新開工回暖還需銷售持續(xù)改善，庫存加快去化疊加資金回籠加快才能夠提升房企開工意愿。
　　投資建議
　　受益于政策支持及供應(yīng)增加，新房銷售延續(xù)復(fù)蘇，價(jià)格逐步回升，但復(fù)蘇城市比較分化。預(yù)計(jì)二季度銷售將在低基數(shù)下實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但增速將放緩。此外，“保交樓”政策落地及信貸寬松推動(dòng)竣工持續(xù)修復(fù)，但投資及新開工仍然低迷，還需銷售持續(xù)修復(fù)才能進(jìn)一步傳導(dǎo)。建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、土地儲(chǔ)備充裕、信用風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢；市場(chǎng)銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。