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23Q1業(yè)績(jī)開(kāi)門紅，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　公司4月21日發(fā)布一季報(bào)，23Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收33.1億元，同比+30%；歸母凈利潤(rùn)1.8億元，同比+27%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙?3年平均PE為20倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司輕重資產(chǎn)分離、收并購(gòu)持續(xù)取得進(jìn)展，非住宅競(jìng)爭(zhēng)壁壘突出，央企母公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，我們認(rèn)為合理23PE估值水平為26倍，目標(biāo)價(jià)18.98元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　規(guī)模擴(kuò)張+收并購(gòu)標(biāo)的并表，23Q1營(yíng)收同比增速超過(guò)全年目標(biāo)
　　23Q1公司營(yíng)收同比增速超越全年目標(biāo)（+20%），主要得益于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大及新并表新中物業(yè)、匯勤物業(yè)。歸母凈利潤(rùn)同比增速略低于營(yíng)收，主要因?yàn)槊释?1.0pct至12.3%，但這一定程度上被財(cái)務(wù)費(fèi)用率的降低（同比-0.6pct至0.5%）抵消，這又是由于公司積極開(kāi)展靈活存款產(chǎn)品提高利息收入，同時(shí)有息負(fù)債平均余額同比減少帶來(lái)利息支出減少。
　　市拓金額平穩(wěn)增長(zhǎng)，商管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大
　　物管業(yè)務(wù)方面，23Q1公司新簽?zāi)甓群贤~同比+10%至8.0億元，在管項(xiàng)目較22年末+61個(gè)至1945個(gè)，在管面積達(dá)到3.15億平；平臺(tái)增值服務(wù)延續(xù)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，到家匯交易額同比+51%至2.8億元，上門清洗空調(diào)、家政保潔等到家服務(wù)取得良好成果；設(shè)施管理、建筑科技等專業(yè)增值服務(wù)中標(biāo)多個(gè)第三方項(xiàng)目。資管業(yè)務(wù)方面，23Q1公司新增4個(gè)受托管理招商蛇口的項(xiàng)目，在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到57個(gè)，管理面積較22年末+45萬(wàn)平至338萬(wàn)平，商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。
　　收并購(gòu)和輕重資產(chǎn)分離持續(xù)取得突破，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健
　　21年末以來(lái)，公司在收并購(gòu)和輕重資產(chǎn)分離方面持續(xù)取得突破，陸續(xù)落地4個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)3個(gè)重資產(chǎn)子公司的剝離、天津項(xiàng)目退地，22年12月公告正在籌劃另外7個(gè)重資產(chǎn)子公司的剝離。同時(shí)，控股股東招商蛇口（001979 CH）保持了行業(yè)領(lǐng)先的銷售韌性和拿地強(qiáng)度，為公司未來(lái)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。根據(jù)公司年報(bào)，公司23年?duì)I收目標(biāo)為156億元，同比+20%，在經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)回暖、減租消退的背景下，我們預(yù)計(jì)公司歸母凈利潤(rùn)能夠?qū)崿F(xiàn)更高的增速，收并購(gòu)、輕重資產(chǎn)分離等重點(diǎn)事項(xiàng)也有望取得更多進(jìn)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情擾動(dòng)，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。