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23Q1營收同比+19%，歸母凈利潤同比+10%，略低于市場預(yù)期。2023Q1，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.3億元，同比+18.7%；歸母凈利潤0.47億元，同比+10.3%，略低于預(yù)期；扣非后歸母凈利潤0.45億元，同比+11.5%。2023Q1，公司毛利率和歸母凈利率分別為15.8%、6.5%，分別同比-2.1、-0.5pct；基本每股收益0.21元，同比-22.2%；三項(xiàng)費(fèi)用率為7.3%，同比-3.5pct；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為4.6%，同比+0.3pct；公司營收保持較高增速，主要源于：1）公司在管規(guī)模穩(wěn)步增長；2）22年，新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約19億元，新簽約合同年金額約10億元，同比+23%；3）延伸增值服務(wù)帶來的收入增長。公司業(yè)績增速低于營收增速，主要源于新項(xiàng)目入場前期費(fèi)用較高，綜合毛利率較低。
　　23Q1新拓展項(xiàng)目金額4.3億，同比+15%，年化合同金額2.1億。2022年，公司新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約4.3億元，同比+15%，飽和年化合同收入金額2.1億元，同比-4%，其中重慶以外區(qū)域占比90%。截至2023Q1末，公司在管面積1.3億平米，在管項(xiàng)目數(shù)538個，較年初新增25個。22年以來，公司聚焦重點(diǎn)中心城市公司實(shí)施拓展計(jì)劃，推動全國化經(jīng)營布局，新設(shè)立南寧公司、廈門公司，分別負(fù)責(zé)廣西、福建區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及業(yè)務(wù)拓展。22年，公司調(diào)整了2021年限制性股票激勵計(jì)劃考核辦法，新推出2022年限制性股票激勵計(jì)劃，并啟動城市合伙人計(jì)劃構(gòu)建完成多層次的整體長期激勵體系，實(shí)現(xiàn)激勵的階段性與延續(xù)性。此外，近期公司公告了重大資產(chǎn)購買預(yù)案，公司擬以支付現(xiàn)金方式收購13名自然人合計(jì)持有的滄恒投資80%股權(quán)，交易作價暫定為7.88億元，標(biāo)的公司22-24年的承諾凈利潤數(shù)分別為8,400萬元、1.01億元、1.226億元，對應(yīng)22-24年CAGR21%，有望增厚公司業(yè)績。標(biāo)的公司主要業(yè)務(wù)為電站物業(yè)服務(wù)，公司通過收購切入門檻較高的能源物業(yè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)新業(yè)態(tài)戰(zhàn)略發(fā)展的新突破。
　　辦公、航空、公共業(yè)態(tài)均保持高速增長，擴(kuò)展共建業(yè)態(tài)深度與廣度。2022年，分業(yè)態(tài)來看，辦公物業(yè)、航空物業(yè)、公共物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、商住物業(yè)收入分別占比40.8%、10.6%、21.4%、14.4%、12.8%，分別同比+38%、+15%、+31%、+13%、+2%。分產(chǎn)品來看，基礎(chǔ)物業(yè)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)、城市服務(wù)收入分別占比92.6%、3.8%、3.6%，分別同比+24%、-7%、+100%。分區(qū)域來看，重慶、重慶外區(qū)域收入分別占比40%、60%，分別同比+5%、+42%，公司全國化布局持續(xù)推進(jìn)。22年，辦公物業(yè)及公共物業(yè)方面，公司新中標(biāo)中國銀保監(jiān)會、中移在線、海南電網(wǎng)等重大標(biāo)志性項(xiàng)目及多個軍隊(duì)業(yè)態(tài)項(xiàng)目；公共物業(yè)方面，公司在醫(yī)養(yǎng)業(yè)態(tài)取得突破，進(jìn)駐西南醫(yī)院、三亞療養(yǎng)院、海南大健康等項(xiàng)目；戰(zhàn)略性項(xiàng)目拓展力度持續(xù)加大。航空物業(yè)方面，公司新中標(biāo)珠海、成都、貴陽、黑龍江、寧波等5個機(jī)場，并且隨著機(jī)場運(yùn)營逐漸恢復(fù)正常，客流量復(fù)蘇回升，公司在航空業(yè)態(tài)的拓展優(yōu)勢將持續(xù)領(lǐng)先。
　　投資分析意見：業(yè)績穩(wěn)增，拓展積極，維持“買入”評級。新大正作為獨(dú)立第三方物管公司，戰(zhàn)略聚焦非住宅物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)賽道，在學(xué)校、公共、航空等業(yè)態(tài)領(lǐng)域具備長期的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)口碑。公司積極招攬眾多優(yōu)秀管理人才，構(gòu)建多層次激勵機(jī)制，有望推動公司規(guī)模加速提升。后續(xù)毛利率修復(fù)、增值服務(wù)滲透率提升、費(fèi)用率影響逐步弱化之下，公司業(yè)績有望加速釋放?？紤]到公司Q1業(yè)績略低于預(yù)期，我們下調(diào)公司2023-24年歸母凈利潤預(yù)測至2.60、3.53、4.85億元（原預(yù)測值為2.72、3.69、5.07億元），維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期、收并購不及預(yù)期、人工成本上升過快致利潤率下行風(fēng)險(xiǎn)。