>> 中信證券-濱江集團(002244)2022年年報及2023年一季報點評：耐心深耕大城，品質(zhì)不負信賴-230501
| 上傳日期： |
2023/5/1 |
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| 394KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰,張全國,劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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公司長期堅持區(qū)域聚焦，杭州市場也足以容納一家千億量級銷售額的企業(yè)。在信用洗牌之后，相比起進一步擴大規(guī)模，公司更在意做好品質(zhì)，做精產(chǎn)品，鞏固盈利能力，增加長期競爭力和發(fā)展可持續(xù)性。
▍公司業(yè)績持續(xù)超預(yù)期。2022年公司實現(xiàn)營業(yè)收入415.0億元，實現(xiàn)歸母凈利潤37.4億元，在公司審慎計提資產(chǎn)減值準備合計8.6億元的前提下實現(xiàn)了營業(yè)收入和利潤分別同比增長9.3%和23.6%的超預(yù)期業(yè)績；2023年一季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入100.9億元，實現(xiàn)歸母凈利潤5.6億元，分別同比增長63.1%和145.9%，結(jié)算毛利率較2022年全年提升3.3個百分點至20.7%。公司也是2022年業(yè)內(nèi)少數(shù)實現(xiàn)業(yè)績顯著增長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。
▍銷售表現(xiàn)穩(wěn)定，拿地質(zhì)高量足。2022年全年公司實現(xiàn)銷售金額1539億元，圓滿實現(xiàn)2022年年初公告的1500-1600億元的銷售目標，中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計2022年全年公司銷售金額排名全國第13位，較2021年第21位大幅提升。2022年公司權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約690億元。據(jù)億瀚數(shù)據(jù)，2023年一季度公司累計實現(xiàn)銷售金額407億元，同比大幅增長60.8%。亮眼的銷售表現(xiàn)背后是投資拿地端的堅定態(tài)度和精確判斷。2022年全年公司新增土地儲備項目41個，計容建筑面積合計473萬平米，與2021年基本持平，權(quán)益土地款374億元，同比下降14.6%。公司2022年拿地城市能級進一步提升（幾乎全部在杭州），且拿地面積和權(quán)益比與2021年基本持平，我們認為拿地權(quán)益總價的下降實際來源于土地市場低落帶來的土地出讓價格理性。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-4月公司新增土儲7宗，全部位于杭州市，規(guī)劃總建筑面積54萬平米，權(quán)益拿地金額達66億元。2023年，公司計劃投資金額控制在300億元，權(quán)益回款50%以內(nèi)，公司仍有充足的拿地資金。我們認為，這一計劃也表明，公司全年權(quán)益回款預(yù)計略超600億元，較之2022年計劃有個位數(shù)下降或基本持平?？傮w而言，憑借優(yōu)質(zhì)的土地儲備，公司不需要謀求銷售排名的進一步躍升（2023年進取計劃為進入前15名，沒有進入行業(yè)前十的計劃），而可以進一步謀求拓寬護城河，夯實盈利能力，提升產(chǎn)品品質(zhì)口碑，鞏固信用。我們相信，這一策略是正確的。
▍區(qū)域聚焦更進一步，資源與能力構(gòu)筑公司廣闊護城河。公司聚焦杭州市場，連續(xù)多年位列杭州房企銷售冠軍。截至2022年底公司累計土地儲備總建筑面積1436萬平米，其中66%位于杭州地區(qū)，較2021年進一步提升11個百分點。區(qū)域聚焦并非一日之功，公司長期深耕杭州市場，在投資決策、地區(qū)合作方與供應(yīng)鏈、產(chǎn)品設(shè)計與營銷、人員管理與組織等項目開發(fā)全流程中積累的大量資源與經(jīng)驗，推動公司在杭州地區(qū)市場占有率逐步擴大，幫助公司在保障項目高品質(zhì)按時交付的前提下顯著降低成本，構(gòu)建了公司在區(qū)域市場的強大競爭力。展望2023年，我們認為杭州土地市場雖有競爭，但公司區(qū)域競爭優(yōu)勢依然顯著。正如公司在前4月做到的那樣，在一些腰部公司退出市場，土地出讓方定價轉(zhuǎn)理性之后，公司是有能力在杭州區(qū)域持續(xù)拿地的。
▍民企信用標桿，穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)助力公司長遠發(fā)展。公司截至2022年底合計有息負債規(guī)模535.5億元，其中80%為銀行貸款；扣預(yù)后資產(chǎn)負債率60.7%，凈負債率55.4%，現(xiàn)金短債比1.67，三道紅線指標持續(xù)保持“綠檔”。公司突出的信用水平帶動公司資金成本持續(xù)下行，融資渠道長期暢通，截至2022年末，公司平均融資成本較2021年底下降0.3個百分點至4.6%，銀行授信總額度同比增長42%至1183億元。4月29日公司公告擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行總額不超過35億元的中期票據(jù)和總額不超過50億元的短期融資券。信用是公司的生命線，是公司區(qū)別于很多企業(yè)的特點，也是公司創(chuàng)立以來一直打造好產(chǎn)品，為老百姓造好房子的最好褒獎。
▍風險因素：公司非杭州區(qū)域項目銷售及盈利表現(xiàn)不及預(yù)期的風險；房地產(chǎn)行業(yè)政策超預(yù)期收緊的風險；公司當期少數(shù)股東損益因為結(jié)算結(jié)構(gòu)原因相對較少，投資收益又因為同一原因相對較大，長期而言，公司少數(shù)股東損益占凈利潤比例應(yīng)還會上升。
▍區(qū)域優(yōu)勢得以鞏固，穩(wěn)健經(jīng)營未來可期：公司長期堅持區(qū)域聚焦，杭州市場也足以容納一家千億量級銷售額的企業(yè)。在信用洗牌之后，相比起進一步擴大規(guī)模，公司更在意做好品質(zhì)，做精產(chǎn)品，鞏固盈利能力，增加長期競爭力和發(fā)展可持續(xù)性。和許多高信用開發(fā)企業(yè)不同，公司在2022年積極兌現(xiàn)業(yè)績增長，但并不給出進取的增長指引。我們相信，公司更能吸引到追求穩(wěn)定收益（而不是高速成長）的投資人，公司的戰(zhàn)略確實也符合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況和公司自身特點。我們給予公司2023/2024/2025年EPS預(yù)測為1.43/1.68/1.72元（原2023/2024年預(yù)測為1.40/1.69元），參考華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等高信用房企2023年6-14倍PE的估值（中信證券研究部預(yù)測），考慮到公司前期新增高質(zhì)量土儲帶來的去化高確定性，我們給予公司2023年9倍PE的估值，對應(yīng)每股目標價13元，維持“買入”評級。
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