>> 申萬宏源-地產及物管行業(yè)周報：放松政策穩(wěn)步推進、板塊業(yè)績仍顯壓力-230503
| 上傳日期： |
2023/5/3 |
大小： |
1474KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/04/22-23/04/28）34個重點城市新房合計成交436萬平米，環(huán)比+5%；其中，一二線環(huán)比+5%、三四線環(huán)比+3%；4月累計一手房月成交同比+20%，較3月-13pct；其中，一二線同比+30%、三四線同比-36%，分別較3月17pct和-4pct。上周13個重點城市二手房成交169萬平米，環(huán)比+9%；4月累計成交同比+47%，較3月-33pct。庫存方面，上周15城推盤298萬平米，對應周成交/推盤比0.62倍，最近3個月（23年1-3月）分別為1.45倍、1.34倍和1.00倍。截至上周末，15城可售面積為9,661萬平米，環(huán)比+1.2%；3個月移動平均去化月數(shù)為12.6個月，環(huán)比-0.9個月，我們認為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，政治局會議提出堅持房住不炒、因城施策，支持剛性和改善性住房需求，推動建立房地產業(yè)發(fā)展新模式；自然資源部部長王廣華宣布我國全面實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記；一季度銀保機構支持改善民生力度不斷加大，個人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體信貸需求。行業(yè)政策方面，央行宣稱一季度房地產開發(fā)貸款增速提升，個人住房貸款增速回落；經濟日報稱全國多個城市房地產市場呈現(xiàn)復蘇回暖態(tài)勢，相關部門需有的放矢精準施策，持續(xù)加強住房消費權益保護。行業(yè)方面，限購放松：杭州市臨平區(qū)、南沙；公積金額度提升：鄭州、承德、潮州；公積金提取放松：成都、合肥、石家莊；此外，紹興發(fā)布房屋征收房票實施辦法。土地市場方面，杭州完成第三批集中供地，12宗地全部成交、成交167億元，北京、蘇州、寧波、成都后續(xù)擬推出多幅地塊。
公司動態(tài)跟蹤：2022年歸母凈利潤：金地61億元（-35%）；濱江37億元（+24%）；南山控股7億元（+30%）；首開-5億元（-275%）；大悅城-29億元（-2796%）；金科214億元（-19%）。2023Q1歸母凈利潤：萬科A 14億元（+1%）；建發(fā)股份8億元（-23%）；新城7億元（+26%）；濱江6億元（+146%）；金地5億元（-19%）；華發(fā)5億元（-25%）；南山控股1億元（+173%）；新大正1億元（+10%）；華僑城-3億元（-272%）；金科-3億元（-1%）；首開-9億元（同比不適用）；此外中海外經營溢利66億元（+34%）。融資方面，建發(fā)股份擬按每10股不超3.5股比例向A股配股，募集資金不超85億元，扣除發(fā)行費用后擬全部用于供應鏈運營業(yè)務補充流動資金及償還銀行借款；萬科A發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，金額20億元，利率3.11%/年，期限三年；此外，南山控股盧忠寶申請辭去副總經理職務。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產指數(shù)下跌1.99%，滬深300指數(shù)下跌0.09%，相對收益為-1.9%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第26位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為：鐵嶺新城、皇庭國際、*ST云城、沙河股份、*ST松江，上周漲跌幅排名后5位的房地產個股分別為宋都股份、藍光發(fā)展、嘉凱城、中天金融、新華聯(lián)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌1.57%，滬深300指數(shù)下跌0.09%，相對收益為-1.49%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企23/24PE均值分別為7.6/6.6倍；物管23/24PE均值分別為15/12倍。
投資分析意見：我們認為，我國房地產需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復，預計供需兩端政策仍將更加積極，近期無錫、廈門、鄭州、合肥等二三線城市再次接連放松限購政策，而基礎設施REITs擴圍至商業(yè)地產，表明供需兩端政策均在進一步支持并呵護市場；預計房地產行業(yè)銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團、新城控股；H股：越秀地產、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務，建議關注：招商積余。
風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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