>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2022及2023Q1房地產(chǎn)板塊財(cái)報(bào)綜述：板塊業(yè)績(jī)大幅下降，優(yōu)質(zhì)房企穿越周期-230504
| 上傳日期： |
2023/5/5 |
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| 862KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
22年板塊營收下降，房企頻頻出險(xiǎn)、疊加毛利率繼續(xù)下行，業(yè)績(jī)斷崖式下降。22年板塊營收同比-5.5%，較21年-12.0pct，主要由于疫情及房企資金端持續(xù)收緊影響竣工結(jié)算進(jìn)度；從房企結(jié)構(gòu)來看營收增速：一線+6%>三線+1%>二線-26%。22年凈利潤(rùn)同比-701%，較21年-609pct；板塊業(yè)績(jī)大幅下降源于結(jié)算下降、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)、結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下行、減值損失占比及少數(shù)股東損益占比相對(duì)高位；從房企結(jié)構(gòu)來看業(yè)績(jī)?cè)鏊伲阂痪€-45%>二線-74%>三線-985%，其中三線房企業(yè)績(jī)下降較多。展望后續(xù)，盡管22年業(yè)績(jī)大幅下降形成了低基數(shù)、預(yù)收款鎖定率0.97倍，但房企資金端仍顯緊張、影響竣工結(jié)算節(jié)奏，毛利率仍將略有下行、三項(xiàng)費(fèi)用率有望高位回落，綜合考慮預(yù)計(jì)23年板塊業(yè)績(jī)?nèi)詫⑵酢?br> 22年毛利率和凈利率均再下降，三項(xiàng)費(fèi)率持平、少數(shù)損益比提升、減值增加。22年板塊毛利率18.6%，較21年-3.6pct，源于房企一般結(jié)算周期滯后于拿地2.5-3年，目前正結(jié)算19-20年高價(jià)拿地并限價(jià)嚴(yán)格階段的項(xiàng)目；從房企結(jié)構(gòu)來看毛利率：一線20.4%>三線20.0%>二線13.8%。22年三項(xiàng)費(fèi)用率9.9%，較21年持平。22年少數(shù)股東損益比-34%，源于板塊業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)。22年減值損失占營收比為6.1%，同比+1.6pct。毛利率下降、費(fèi)用率持平、減值損失占比上升、少數(shù)股東損益比提升綜合導(dǎo)致22年凈利率降至-3.7%，較21年-4.3pct；從房企結(jié)構(gòu)來看凈利率：一線3%>三線-5%>二線-18%。展望后續(xù)，預(yù)計(jì)板塊毛利率和凈利率仍將處于偏弱狀態(tài)，但鑒于行業(yè)出清格局優(yōu)化、政府持續(xù)維穩(wěn)行業(yè)、以及拿地隱含毛利率有所提升，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)龍頭房企的毛利率將逐步見底改善。
22年末凈負(fù)債率提升、其中二線再提升，現(xiàn)金短債比下降、其中二線再下行。22年末板塊資產(chǎn)負(fù)債率為78.6%、較21年末-0.1pct；剔預(yù)收款后負(fù)債率為73.4%，較21年末+0.5pct；凈負(fù)債率83.7%、較21年末+13.0pct，其中二線房企杠桿率持續(xù)回升，源于貨幣現(xiàn)金減少和表外負(fù)債回表或償付，21-22年企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，部分企業(yè)負(fù)債規(guī)模上升明顯，但后續(xù)隨著供給側(cè)端防風(fēng)險(xiǎn)政策持續(xù)推出，預(yù)計(jì)房企后續(xù)仍將管控杠桿水平趨于穩(wěn)定。從房企未售庫存占比總資產(chǎn)進(jìn)一步下行至歷史新低來看，后續(xù)行業(yè)仍有補(bǔ)庫存需求。
22年末末板塊現(xiàn)金短債比為1.0倍，較21年-12%，與11年水平相近、好于14年水平，其中一線、三線房企分別為1.9倍、1.1倍，但二線房企繼續(xù)下降至0.4倍，低于11年0.9倍和14年的0.6倍，并考慮受限現(xiàn)金后，則遠(yuǎn)差于11年和14年，導(dǎo)致房企頻頻出險(xiǎn)。
22年末銷售回款大幅下降，預(yù)收鎖定率處低位、其中一二線房企仍相對(duì)較高。22年板塊銷售回款大幅下降，表現(xiàn)為銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入同比由21年的+4.4%大幅降至22年的-30.4%，源于行業(yè)銷售增速下行；23Q1銷售有所復(fù)蘇，50家房企銷售額同比+1%，推動(dòng)23Q1板塊銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入同比+6.8%。22年行業(yè)銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入對(duì)營收覆蓋比為84%，較21年-30pct；22年末預(yù)收賬款同比-11.6%，較21年-16pct；19-22年預(yù)收賬款鎖定率分別為1.30、1.06、1.04倍和0.97倍、處于低位，這意味著后續(xù)可結(jié)算資源儲(chǔ)備的進(jìn)一步下降，其中一線1.0倍、二線1.8倍仍相對(duì)較高。
投資分析意見：板塊業(yè)績(jī)大幅下降，優(yōu)質(zhì)房企穿越周期，維持“看好”評(píng)級(jí)。2022年房地產(chǎn)板塊財(cái)務(wù)報(bào)表大幅走弱，板塊BS表、PL表持續(xù)惡化，不過部分優(yōu)質(zhì)房企表現(xiàn)出穿越周期的能力，預(yù)計(jì)后續(xù)板塊報(bào)表仍將總體偏弱、但進(jìn)一步結(jié)構(gòu)分化。此外，我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極；預(yù)計(jì)行業(yè)銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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