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投資要點(diǎn)：
　　2022&1Q2023，行業(yè)集中度企穩(wěn)回升。從市占率情況看，2022&1Q2023，TOP20位房企銷售金額市占率分別為32.80%、34.44%。我們認(rèn)為，隨著政策逐漸回暖，行業(yè)藍(lán)籌的市占率正進(jìn)入企穩(wěn)回升的軌道。截止2022年末，部分龍頭A股和港股上市公司三道紅線（剔除預(yù)收款（含合同負(fù)債）的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%；凈負(fù)債率小于100%；現(xiàn)金短債比大于1倍）達(dá)標(biāo)情況有所轉(zhuǎn)差。
　　2022&1Q2023，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、銷售面積累計(jì)增速是先降后升。行業(yè)杠桿率沖高回落。2022&1Q2023，全國(guó)一線、二線、三線城市房?jī)r(jià)同比增速繼續(xù)分化，分別為2.5%、-1.1%、-3.9%，以及1.7%、-0.2%、-2.7%。
　　當(dāng)期結(jié)算和費(fèi)用率情況。2022&1Q2023，A股房企的營(yíng)業(yè)總收入增速持續(xù)回升，銷售毛利率先降后升。其中營(yíng)業(yè)總收入增速分別為-9.43%、1.64%；銷售毛利率分別為-0.95%、2.63%。2022&1Q2023，A股房企的期間費(fèi)用率持續(xù)回升，分別為9.31%、10.96%。
　　當(dāng)期資產(chǎn)減值損益和少數(shù)股東損益情況。2022&1Q2023，A股地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)減值損益分別為-1166.7億元、1.38億元，占扣除資產(chǎn)減值損益前的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比例分別為-75.98%、0.58%，相對(duì)1-3Q2022的-14.95%呈現(xiàn)觸底回升態(tài)勢(shì)。2022&1Q2023，A股房企的少數(shù)股東損益分別為249.7億元、49.1億元，同比分別為-44.9%、-8.87%。
　　當(dāng)期銷售和現(xiàn)金流凈額。2022&1Q2023，A股房企銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比分別為-83.7%、-76.2%，增速相對(duì)3Q2022企穩(wěn)回升。2022&1Q2023，A股房企凈負(fù)債率分別為27.7%、17.0%，相比3Q2022呈現(xiàn)沖高回落趨勢(shì)。
　　存貨和預(yù)收款（含合同負(fù)債）。2022&1Q2023，A股地產(chǎn)房企累計(jì)存貨同比分別為-9.61%、-7.97%。2022&1Q2023，A股地產(chǎn)房企累計(jì)預(yù)收款（含合同債務(wù)）分別為3.05萬(wàn)億元、3.11萬(wàn)億元，同比分別為-14.3%、-14.9%。
　　投資建議。維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)，截至2023年4月28日，A股滬深300動(dòng)態(tài)PE（TTM）為12.21倍，地產(chǎn)動(dòng)態(tài)PE（TTM）為12.52倍。我們持續(xù)看好優(yōu)質(zhì)房企。在房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境下，我們認(rèn)為強(qiáng)者恒強(qiáng)邏輯依舊存在，行業(yè)集中度提升可能進(jìn)一步提速。建議關(guān)注：A股-萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股-中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園；2）商住類：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類：萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。