>> 中信建投-房地產(chǎn)行業(yè)交易所修訂REITs審核關(guān)注事項指引點評：指引進一步細化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路項目信披要求提升-230513
| 上傳日期： |
2023/5/14 |
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| 414KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
竺勁 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點
滬深交易所分別對REITs業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項進行了修訂。首先，修訂版指引細化了對業(yè)務(wù)參與機構(gòu)的要求，并要求基金管理人披露對基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果的差異原因，項目現(xiàn)金流預(yù)測的準確性有望提升。其次，修訂版指引規(guī)范了REITs產(chǎn)品設(shè)計，并要求基金管理人保證REITs首次發(fā)售上市后的流通份額適度充裕，未來新發(fā)REITs的流通份額有望提升。此外，本次修訂重點細化了對產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路項目的信息披露要求，未來有望拓展到其他類別的REITs項目，REITs整體的信披水平有望提升。
事件
5月12日，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深交易所分別發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》。
簡評
業(yè)務(wù)參與機構(gòu)行為有望更加規(guī)范，項目現(xiàn)金流預(yù)測準確性有望提升。此次滬深交易所對REITs業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項進行了修訂，首先細化了對業(yè)務(wù)參與機構(gòu)的要求：1）對于原始權(quán)益人，要求其向REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)不得新增地方政府隱性債務(wù)，且取得的資金用途應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2）對于中介機構(gòu)，要求遵循“最少必需”原則，降低運營成本。REITs業(yè)務(wù)的各參與機構(gòu)行為有望更加規(guī)范。此外，指引明確，若評估報告與可供分配金額測算報告對基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果的差異比例超過5%，管理人應(yīng)當(dāng)披露原因，未來基礎(chǔ)設(shè)施項目的現(xiàn)金流預(yù)測準確性有望提升。
產(chǎn)品設(shè)計進一步規(guī)范，REITs流通份額有望提升。此次指引的修訂對REITs的產(chǎn)品設(shè)計進行規(guī)范：1）要求REITs取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利。2）要求基金管理人設(shè)置二級市場異常波動風(fēng)險防控安排。3）明確REITs基金經(jīng)理可兼任，要求基金管理人充分論證基金經(jīng)理的專業(yè)勝任能力和兼任安排的合理性。4）要求相關(guān)參與機構(gòu)不得以明顯低于行業(yè)定價水平等不正當(dāng)競爭方式招攬業(yè)務(wù)。此外，指引還要求基金管理人合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕，當(dāng)前存量的27支REITs中，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方的戰(zhàn)略配售比例平均達68%，金融機構(gòu)及公眾參與者的網(wǎng)下打新空間為32%，在指引的要求下，未來新上REITs的流通份額有望得到提升。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)與收費公路項目信披要求細化，有望拓展到多類別REITs項目。本次指引的修訂細化了對產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費公路兩類項目的信息披露要求：1）對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，細化對項目歷史運營數(shù)據(jù)、評估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息的披露要求。2）對于收費公路，細化對項目歷史運營數(shù)據(jù)、競爭性交通設(shè)施項目影響、評估參數(shù)、收費減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息的披露要求。證監(jiān)會表示，下一步將按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則，重點關(guān)注資產(chǎn)及項目運營質(zhì)量，未來各類REITs的信披質(zhì)量有望共同提升。
風(fēng)險分析
1.審批及發(fā)行進展不及預(yù)期的風(fēng)險：REITs審批及發(fā)行受項目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場環(huán)境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場環(huán)境低迷，將會使REITs審批發(fā)行放緩。
2.經(jīng)濟整體情況影響REITs項目經(jīng)營：經(jīng)濟的整體活力、各類型產(chǎn)品生產(chǎn)運輸?shù)淖兓讓Ω咚俟芳爱a(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目經(jīng)營造成較大影響，若經(jīng)濟增長不及預(yù)期，則可能會影響REITs項目經(jīng)營。
3.政策出臺不及預(yù)期的風(fēng)險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺不及預(yù)期，可能會影響REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。
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