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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　近期金融數(shù)據(jù)大幅回落，4月居民存貸款均凈減少，維持杠桿所需要的利率預(yù)期進(jìn)一步降低，全社會(huì)杠桿率提升再次回到央企。
　　摘要：
　　4月新增居民中長(zhǎng)期貸款再次為負(fù)，提前還貸仍然存在，但存款也同時(shí)減少，隱含的置換貸款需求減少，而是總杠桿率的收縮。自2022年以來(lái)，個(gè)別月份開(kāi)始出現(xiàn)新增居民中長(zhǎng)期貸款為負(fù)的現(xiàn)象，也即居民貸款的增量小于還款的增量，考慮到居民中長(zhǎng)期貸款絕大部分均用于購(gòu)房，那么，居民對(duì)房產(chǎn)的去杠桿仍在。從方式上來(lái)看，當(dāng)前開(kāi)始有所不同。2022年以來(lái)居民存款大幅度增加，而當(dāng)前居民存款開(kāi)始減少，也就是說(shuō)，居民正在收縮整體杠桿率，而此前的提前還款更多采用了置換貸款的方式，如經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，而目前更體現(xiàn)為用存款去償還房貸。
　　2月開(kāi)始，大量城市開(kāi)始下調(diào)首套房的按揭貸款利率，但存量貸款利率仍然沒(méi)有變化，疊加到近期銀行調(diào)降存款利率，針對(duì)按揭貸款的新一輪降息預(yù)期打開(kāi)。按照央行在答記者問(wèn)上的報(bào)道，截止3月底，已經(jīng)有超過(guò)80個(gè)城市貸款利率做下調(diào)，大多落在3.7~3.9%，相比于接近5%的存量貸款利率來(lái)說(shuō)，新增貸款的利率優(yōu)勢(shì)非常明顯，這也是此前做貸款置換的核心原因。在央行開(kāi)始整治貸款置換的問(wèn)題后，居民開(kāi)始用存款償還貸款，則更進(jìn)一步反應(yīng)要維持杠桿率水平，則需要下調(diào)貸款利率的預(yù)期。
　　前端土地?cái)?shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)杠桿率仍在收縮中，對(duì)應(yīng)到以房?jī)r(jià)為代表的資產(chǎn)價(jià)格壓力仍在，維持杠桿率的壓力再次回到央企。2023年中國(guó)指數(shù)研究院公布的百城土地成交同比下滑幅度仍在22%，僅少部分城市有同比正增長(zhǎng)的表現(xiàn)，這還是去年4月份受疫情影響后的表現(xiàn)。因此，土地信用仍處于收縮狀態(tài)，再考慮到銷(xiāo)售至今出現(xiàn)了部分反彈，也即，房企的去杠桿也較為明顯，居民和房企在4月以后同時(shí)進(jìn)入到了去杠桿的區(qū)間。
　　全年樓市表現(xiàn)仍有壓力，銷(xiāo)量在下半年再次回到負(fù)增長(zhǎng)的概率依然存在，對(duì)沖性金融政策仍然值得期待。考慮到2022年受疫情影響，2023年的恢復(fù)尤為關(guān)鍵，當(dāng)前表現(xiàn)較好，但金融數(shù)據(jù)則回落幅度較大，對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響不佳，對(duì)沖型政策仍然可以期待。全年我們核心推薦園區(qū)類(lèi)公司，首選中新集團(tuán)、招商蛇口，推薦成長(zhǎng)性的房企，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并推薦龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行