>> 國泰君安-今晨焦點-230525
| 上傳日期： |
2023/5/25 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
國泰君安 |
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作者： |
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我們維持“買入”評級，目標價10.00港元。2023年5月23日，我們參加了綠城管理（“公司”）在珠海組織的反向路演。我們認為，隨著來自地方國企、資產(chǎn)管理公司以及金融公司等客戶代建需求的增加，公司將從客戶結(jié)構(gòu)改變中持續(xù)受益。我們預測公司2023-2025年的每股盈利分別為人民幣0.464元、人民幣0.581元和人民幣0.708元，對應2022-2025年的年復合增長率為22.6%。我們維持“買入”評級，目標價10.00港元，對應19.0倍的2023年市盈率。
來自地方國企的需求增長。我們參觀了綠城管理開發(fā)的珠海翠湖香山國際花園項目。該項目是一個標桿性的高端住宅項目，委托方是珠海當?shù)貒笾楹＞胖蘅毓?。以下是參觀該項目的幾點紀要。1）這是公司在珠海地區(qū)最早代建的項目之一，共有五個地塊批次開發(fā)，最早于2014年開始銷售。2）該項目大部分產(chǎn)品為高端中式別墅，目前在售的平均售價達到人民幣8萬元/平方米以上。3）目前該項目累計的銷售額達到了人民幣210億元，公司累計收取的代建費用超過了人民幣10億元。銷售金額和累計代建費均是綠城截至目前所有項目中最高。4）因高端的產(chǎn)品力，超過30%的別墅買家來自外地?？紤]到今年土地市場中，地方國企仍然是重要的參與者，我們認為來自地方國企的代建需求，目前仍在持續(xù)增加。公司管理層表示，事實上他們已經(jīng)開始對大量城投客戶進行審慎的篩選。篩選的標準包括：1）有高質(zhì)量的土地地塊；2）客戶更好的信用情況；以及3）全包的服務類型。
持續(xù)受益于“保交樓”政策。除了地方國企外，來自金融機構(gòu)的客戶也在今年快速增加。根據(jù)管理層，今年1-4月份，公司新簽合約金額達到人民幣26.8億元（同比增21.2%），其中21.8%的合約金額來自與資產(chǎn)管理公司和金融機構(gòu)的簽約。作為對比，去年全年新簽合約中，11.7%來自金融機構(gòu)。與這些金融機構(gòu)合作的項目，通常開發(fā)周期都較短，因此，由于人效的提升，項目毛利率也相對較高。我們預計未來幾年，公司收入中來自金融機構(gòu)客戶的比例會保持在20%以上。我們認為，這也將部分抵消政府代建項目所帶來的毛利率下降的影響。
穩(wěn)健增長，指引可期。公司再次確認以下指引，包括20%以上的新增合約增長；30%以上的利潤增長；超過40%的毛利率表現(xiàn)；以及80%的高派息比例。考慮到公司領(lǐng)先的市場地位，以及來自非開發(fā)類企業(yè)持續(xù)增長的代建需求，我們認為公司未來高質(zhì)量的增長可期。
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