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2022年房企業(yè)績整體承壓，國央企與民企顯著分化。
　　2022年國央企營收增速放緩，民企營收負增長。2022年11家樣本國央企實現(xiàn)營收入18445億元，同比增長4%；6家樣本民企實現(xiàn)營收10316億元，同比下降8.3%。整體毛利持續(xù)承壓，2022年樣本國央企及民企毛利率分別為19.5%、17.1%，同比分別下降2.8pct、4.2pct，國央企與民企毛利率差額明顯擴大。計提減值規(guī)模顯著增大，2022年國央企計提的資產(chǎn)減值準備占凈利潤比例升至10.3%，民企為28.5%。整體看，2022年多數(shù)房企增大計提減值的規(guī)模，是拖累全年利潤表現(xiàn)一個很重要的因素。歸母凈利潤整體下滑，國央企業(yè)績韌性足。2022年樣本國央企和民企的歸母凈利潤同比分別下降26.4%和60.6%，歸母凈利率分別下降至5.3%、4.3%。在行業(yè)下行環(huán)境下，銷售見頂影響結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模、項目利潤空間萎縮影響利潤率水平、多數(shù)房企計提資產(chǎn)減值，疊加部分房企匯兌損失較大，導(dǎo)致2022年房企利潤規(guī)模出現(xiàn)較大程度下降。國央企維持財務(wù)穩(wěn)健，民企普遍縮表。2022年國央企有息負債同比增長11.7%。民企普遍縮表，有息負債同比下降7.1%。后續(xù)仍需關(guān)注“三支箭”政策實際落地對民企融資支持的效果。
　　銷售、拿地大幅下滑，仍在核心城市拿地房企將受益于競爭格局改善。
　　2022年樣本國央企和民企銷售金額同比-17.6%、-34.1%。碧桂園、保利發(fā)展、萬科A處于頭部4000億梯隊；3000億梯隊僅華潤置地1家；2000億梯隊包括中國海外發(fā)展、招商蛇口、金地集團、綠城中國、龍湖集團等5家房企。從增速上看，2022年僅越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團實現(xiàn)銷售金額正增長，分別增長8.6%、2.5%；多數(shù)房企2022年銷售規(guī)模下滑。展望2023年，伴隨2-3月小陽春行情結(jié)束，市場迅速轉(zhuǎn)冷，全年銷售或?qū)⒊尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性弱復(fù)蘇的局面，市場分化的格局將繼續(xù)利好土儲布局城市能級高的房企。2022年國央企拿地金額縮減三成，民企縮減超七成。樣本國央企拿地金額9026億元，同比-30.3%；民企拿地金額1609億元，同比-74.8%。2022年，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口拿地規(guī)模領(lǐng)先。仍加大拿地規(guī)模的房企包括華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口。民企則近乎停止拿地，多數(shù)拿地補貨困難的民企，其未來可供項目將迅速減少，國央企與民企銷售的差距或?qū)⒊掷m(xù)存在。在行業(yè)出清的背景下2022年土拍市場利潤率實際是在修復(fù)的，所以仍有能力在核心城市拿地的房企，我們預(yù)計其業(yè)績表現(xiàn)有望2023-2024年觸底企穩(wěn)。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，認為目前偏弱的需求需要政策繼續(xù)呵護。無論大政策是否出臺，我們認為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實現(xiàn)銷售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。