>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年5月房企銷售融資數(shù)據(jù)點評：銷售環(huán)比繼續(xù)回落，債券發(fā)行保持低位-230609
| 上傳日期： |
2023/6/9 |
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| 2115KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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百強(qiáng)銷售：百強(qiáng)房企1-5月累計銷售金額同比增速放緩至8.15%，單月環(huán)比下降14.47%，連續(xù)第2個月回落。2023年1-5月百強(qiáng)房企累計銷售金額為28548.00億元，同比上升8.15%，累計同比增速相比4月的8.74%有所放緩。百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額為5491.70億元，同比上升5.77%，連續(xù)4個月保持正增，但與2-4月相比同比增速也明顯放緩。5月單月環(huán)比下降14.47%，為2月以來連續(xù)第2個月環(huán)比回落。5月銷售回落至低位，我們認(rèn)為主要原因可能在于：1）積壓需求釋放后，市場熱度繼續(xù)回落，2）“五一”假期前后市場活躍度不足，房企推盤意愿有所降低。
分梯隊來看，TOP21-50與TOP51-100的尾部梯隊房企當(dāng)月銷售額同比再度轉(zhuǎn)為負(fù)增，中部梯隊單月銷售額同比增速明顯放緩。1-5月，TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/TOP21-50/ TOP51-100房企累計銷售金額同比增速分別為9.45%/ 30.46%/ 21.19%/ -1.99%/ -8.45%。當(dāng)月銷售金額同比9.43%/ 18.14%/ 6.83%/ -1.11%/ -2.23%，增速較上月變化-19.4/ -44.4/ -33.8/ -21.8/ -17.0pct。入榜門檻方面，TOP50門檻同比下降，TOP5、TOP10、TOP20與TOP100全口徑累計銷售額入榜門檻同比上升。1-5月TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100累計全口徑銷售金額入榜門檻分別為1399/776/ 354/ 144/ 54億元，同比增速44.96%/ 31.45%/ 3.44%/ -16.87%/ 10.91%。權(quán)益口徑來看，TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100入榜門檻分別為1078/ 502/ 243/96/ 36億元，同比增速分別為84.61%/ 24.42%/ 3.10%/ -11.64%/ -3.76%。集中度方面，2023年1-5月，TOP5與TOP11-20權(quán)益累計銷售額占比環(huán)比提升，與去年同期相比，權(quán)益銷售額向頭部與中部梯隊集中。TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/TOP51-100房企占百強(qiáng)房企累計權(quán)益銷售金額比例為30.27%/ 15.06%/ 17.63%/22.17%/ 14.86%，分別變動+0.31/ -0.22/ +0.15/ +0.00/ -0.24pct。操盤合作方面，1-5月百強(qiáng)房企操盤金額/全口徑金額為88.81%，環(huán)比下降0.10pct，同比上升0.78pct。今年1月以來操盤占全口徑銷售額比例環(huán)比持續(xù)下降，但與去年同期相比仍保持高位。而權(quán)益金額/全口徑金額為70.53%，環(huán)比下降0.36pct，同比上升0.57pct。
5月多數(shù)房企單月銷售額環(huán)比回落，累計銷售額同比負(fù)增房企數(shù)量增加。從5月環(huán)比指標(biāo)來看，多數(shù)房企單月銷售業(yè)績環(huán)比下降。百強(qiáng)中有73家企業(yè)單月銷售額環(huán)比下降，其中44家環(huán)比增速在-30%至0%之間，29家5月銷售額環(huán)比降幅超過30%。從1-5月累計同比指標(biāo)來看，兩年均上榜的百強(qiáng)房企中，有37家銷售額相比于去年同期增長，另有39家房企累計同比下降。國央企優(yōu)勢仍在，銷售額累計同比增速均值略有降低。Top40房企榜單中，國央企累計銷售額同比增速均值為57.74%，民企均值為1.46%。國企方面，19家國央企中有16家累計同比正增，保利置業(yè)、國貿(mào)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)增速超過100%。民企方面，12家民企中濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)、卓越集團(tuán)、龍湖集團(tuán)和美的置業(yè)5家累計同比正增，其他民營房企累計同比下滑。部分區(qū)域型民企表現(xiàn)突出，出險房企銷售額同比跌幅較大。
融資：5月房企發(fā)債規(guī)模處在年內(nèi)低位。5月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模496.91億元，環(huán)比下降28.72%，同比下降16.56%。其中，境內(nèi)債發(fā)行275.22億元，同比下降43.74%。境外債發(fā)行221.69億元，同比上升108.47%。品種方面，各類境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模均環(huán)比下降。
5月境內(nèi)債平均期限延長，發(fā)行利率環(huán)比下行，降至年內(nèi)較低水平。5月房企發(fā)行境內(nèi)債加權(quán)平均期限6.08年，環(huán)比上升0.22年。境內(nèi)債加權(quán)平均利率3.26%，環(huán)比下降42bp，發(fā)行利率降至年內(nèi)較低水平。境外債方面，境外債券期限環(huán)比延長、利率下降。分上市情況來看，5月A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債114.85億元，同比下降21.07%。非A股上市房企發(fā)行境內(nèi)債160.37億元，同比下降53.34%，同比跌幅擴(kuò)大。發(fā)行主體方面，5月國有房企發(fā)債230.22億元，同比下降49.9%，平均期限6.77年，環(huán)比上升0.9年，平均利率3.20%，環(huán)比下降48bp。民企發(fā)債規(guī)模25.00億元，規(guī)模略高于2022年月度均值（23.72億）。5月碧桂園發(fā)行了2筆面額合計17億的2年期中票，利率分別為3.80%、3.95%；新希望五新實業(yè)發(fā)行了1筆面額8億的3年期中期票據(jù)，利率4.10%。
5月房企境內(nèi)債實質(zhì)違約事件增加。5月無境外債違約事件。境內(nèi)債方面，共有10筆境內(nèi)債展期、3筆債券實質(zhì)違約。與4月相比（4例展期、1例實質(zhì)違約），5月境內(nèi)債實質(zhì)違約事件數(shù)量再度增加。債務(wù)到期壓力方面，截至2023年5月31日，房企6-9月債務(wù)到期規(guī)模分別為731.33億元、1008.19億元、839.28億元、1008.48億元，7-9月償債規(guī)模較高。
核心城市基本面仍有支撐，關(guān)注6月半年沖刺節(jié)點銷售表現(xiàn)。我們認(rèn)為銷售復(fù)蘇強(qiáng)度分化或?qū)⑹墙衲攴康禺a(chǎn)行業(yè)的主旋律，全國市場的整體銷售可能
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