>> 東方證券-物業(yè)行業(yè)2023年中期策略：資源稟賦分化，經(jīng)營(yíng)和服務(wù)價(jià)值逐步兌現(xiàn)-230613
| 上傳日期： |
2023/6/13 |
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| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
吳叢露,趙旭翔 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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22年上市物企業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體不佳，應(yīng)收賬款和商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。22年上市物企營(yíng)業(yè)收入增速收窄，歸母凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)下滑，央國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)更加穩(wěn)健。地產(chǎn)下行和疫情影響下非業(yè)主增值和社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展受限，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)較高韌性，營(yíng)收和毛利占比均提升。物企盈利能力整體下滑，企業(yè)間毛利率差異有所減弱。關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)尚未完全化解、收并購(gòu)標(biāo)的投后整合不及預(yù)期，導(dǎo)致上市物企應(yīng)收賬款和商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)表。
管理規(guī)模擴(kuò)張放緩，資源和能力形成分化。新房交付減少、收并購(gòu)降溫、利潤(rùn)率要求下退盤(pán)增加以及疫情影響市拓和項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)節(jié)奏等因素，導(dǎo)致上市物企管理規(guī)模增速放緩，合約在管比連續(xù)下降。物企走向高質(zhì)量發(fā)展階段，央國(guó)企和穩(wěn)健民企經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)凸顯：（1）地產(chǎn)銷售弱復(fù)蘇、強(qiáng)分化，強(qiáng)信用房企仍能為關(guān)聯(lián)物企提供穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的增量資源；（2）外拓成主要增長(zhǎng)來(lái)源，存量外拓項(xiàng)目占比提升，品牌美譽(yù)度高、成本管控能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)物企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)；（3）收并購(gòu)降溫，央國(guó)企活躍度提升，瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)區(qū)域補(bǔ)強(qiáng)、多業(yè)態(tài)布局；（4）頭部物企管理密度較高，期望通過(guò)集中化策略強(qiáng)化成本和品牌優(yōu)勢(shì)，改善物業(yè)項(xiàng)目盈利模型，打造區(qū)域性壁壘。
多經(jīng)業(yè)務(wù)發(fā)展路徑漸明，深耕優(yōu)勢(shì)賽道、聚焦能力打造。社區(qū)增值服務(wù)：物業(yè)公司發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)受政策支持，但基于局部案例的高增長(zhǎng)和高毛利難以持續(xù)，物企試錯(cuò)后能力邊界逐漸明晰，轉(zhuǎn)而聚焦優(yōu)勢(shì)賽道的能力建設(shè)，提高重點(diǎn)服務(wù)類型的覆蓋率和復(fù)購(gòu)率。城市服務(wù)：競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)秀、市場(chǎng)仍有增長(zhǎng)空間，規(guī)模較大、體系完善的頭部物企轉(zhuǎn)型城市管家路徑順暢，營(yíng)收保持高速增長(zhǎng)，但盈利能力相較環(huán)衛(wèi)公司仍需提升。IFM：業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性和護(hù)城河兼具，市場(chǎng)潛力加速釋放，率先建立起前端專業(yè)服務(wù)能力、中后臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施支持并占據(jù)頭部客戶資源的物業(yè)公司將具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，有望引領(lǐng)行業(yè)格局。商管：較物管更具成長(zhǎng)屬性，隨著外部環(huán)境改善消費(fèi)緩慢復(fù)蘇，市場(chǎng)有望保持持續(xù)增長(zhǎng)。商管市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘更高，龍頭公司在資源和能力上的多年培育能夠形成穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)地位，行業(yè)頭部效應(yīng)將持續(xù)演繹。
投資建議與投資標(biāo)的
物管的核心邏輯從判斷公司的成長(zhǎng)性轉(zhuǎn)為研究公司在項(xiàng)目服務(wù)生命周期中賺取穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。物業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已過(guò)，但快速擴(kuò)張導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊的影響仍在，物企盈利能力普遍承壓，收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險(xiǎn)仍未完全化解成功，非業(yè)主增值服務(wù)成長(zhǎng)性不足，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值引起利潤(rùn)表陣痛。內(nèi)憂外患下板塊成長(zhǎng)信心不足，估值持續(xù)調(diào)整。但長(zhǎng)期來(lái)看物業(yè)行業(yè)輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、利潤(rùn)可見(jiàn)性高的優(yōu)勢(shì)依然存在，行業(yè)集中度較低的格局未變，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司仍有望保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)和較高的投資價(jià)值。
行業(yè)回歸高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展的軌道，看好央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)混合所有制物企及民企長(zhǎng)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和市占率提升。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理能力強(qiáng)、關(guān)聯(lián)方支持持續(xù)的央國(guó)企體現(xiàn)相對(duì)優(yōu)勢(shì)，推薦保利物業(yè)(06049，買入)、招商積余(001914，買入)，建議關(guān)注中海物業(yè)(02669，未評(píng)級(jí))、建發(fā)物業(yè)(02156，未評(píng)級(jí))、越秀服務(wù)(06626，未評(píng)級(jí))。業(yè)務(wù)獨(dú)立性強(qiáng)、品牌美譽(yù)度高、減值風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)質(zhì)混合所有制物企和民企有望在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步兌現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)價(jià)值，推薦萬(wàn)物云(02602，買入)、新大正(002968，買入)，建議關(guān)注綠城服務(wù)(02869，未評(píng)級(jí))。商管賽道成長(zhǎng)性較好、頭部效應(yīng)突出，看好龍頭公司優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209，買入)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
關(guān)聯(lián)房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。多經(jīng)業(yè)務(wù)發(fā)展具有不確定性。盈利能力進(jìn)一步惡化。資產(chǎn)和信用減值的風(fēng)險(xiǎn)。
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