>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)1-5月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：開發(fā)投資額同比跌幅擴大至7.2%，商品房銷售額增速放緩-230616
| 上傳日期： |
2023/6/16 |
大?。?/td>
| 907KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
投資：受到土地投資、新開工、施工拖累，開發(fā)投資額累計同比降幅擴大至7.2%。1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為45701億元，同比減少7.2%，較前值降低1.0pct；5月單月投資額為10187億元，環(huán)比增長6.8%，同比減少10.5%。全國整體土地成交規(guī)模處于低位、房企新開工意愿不高、施工面積趨勢性萎縮（2-3年），導(dǎo)致1-5月開發(fā)投資累計同比進(jìn)一步擴大。我們預(yù)計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額樂觀和悲觀預(yù)期下分別為12.4萬億元和12.1萬億元，較2022年分別同比-6.3%和-8.6%。
新開工：新開工維持低迷，累計面積同比跌幅擴大至22.6%。1-5月份，全國累計新開工面積為39723萬方，同比減少22.6%，較前值降低1.4pct；5月單月新開工面積為8503萬方，環(huán)比增長19.8%，同比減少27.3%，較前值提高0.1pct。新開工整體表現(xiàn)較弱，單月量能處于近2年第二低的水平，一方面由于1-5月土地成交依然低迷、2022年城投獲取的項目開工率較低；另一方面在新房銷售承壓的背景下，房企新開工意愿不足。我們預(yù)計全年新開工同比保持負(fù)增長，跌幅10-15%。
竣工：竣工同比保持高增，累計面積同比+19.6%。1-5月份，全國累計竣工面積為27826萬方，同比增長19.6%，較前值提高0.8pct；5月單月竣工面積為4148萬方，環(huán)比減少2.5%，同比增長24.4%，較前值降低17.4pct?？⒐ぞS持同比高增，一方面是當(dāng)前節(jié)點竣工對應(yīng)過往銷售高點，需要竣工項目量相對較多；另一方面“保交樓”正在持續(xù)推進(jìn)中，整體進(jìn)度雖然稍慢，但今年資金正在陸續(xù)落實到項目，我們預(yù)計全年竣工增長8%-12%。
銷售：商品房銷售金額同比漲幅小幅縮窄至8.4%，銷售面積同比-0.9%。1-5月份，全國商品房銷售金額為49787億元，同比增長8.4%，較前值降低0.4pct；5月單月商品房銷售金額為10037億元，環(huán)比增長9.0%，同比增長6.8%。1-5月份，全國商品房銷售面積為46440萬方，同比減少0.9%，較前值降低0.5pct；5月單月商品房銷售面積為8804萬方，環(huán)比增長14.5%，同比減少3.0%。
4月、5月全國新房銷售環(huán)比下滑較多，主要是前期積壓的需求釋放完畢，房企新盤供應(yīng)不足，疊加“因城施策”歷時一年有余，全國增量政策已經(jīng)不多，近期部分核心城市小幅放松但力度有限，對整體購房者的信心提振作用較弱。城市之間分化加劇，我們預(yù)計全年一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包能跑贏市場。目前購房者擔(dān)憂的點主要是經(jīng)濟、就業(yè)、收入、房價，如果6、7月沒有出現(xiàn)大級別的政策，下半年新房銷售有可能二次探底。
資金：1-5月房企到位資金累計同比-6.6%，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計同比增幅擴大。1-5月份，房企到位資金累計值為55958億元，同比減少6.6%，較前值降低0.2pct；5月單月到位資金為10803億元，環(huán)比增長3.4%，同比減少7.4%，較前值降低11.0pct。1-5月累計銷售金額同比去年有一定程度的回暖，帶動房企定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比正增長。但從融資端看，“三支箭”政策出臺歷時半年，對多數(shù)民營房企融資端的幫助效果并不顯著，使得房企整體到位資金表現(xiàn)依然偏弱。后續(xù)應(yīng)繼續(xù)關(guān)注政策落地情況，包括信用債融資的推進(jìn)、股權(quán)融資的推進(jìn)、REITs的推進(jìn)。
投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優(yōu)，A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京城建等）；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
|
|
