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本報(bào)告導(dǎo)讀：本文試圖通過海外經(jīng)驗(yàn)對(duì)比，分別分析P/NAV、P/FFO、IRR、現(xiàn)金分派率四個(gè)估值指標(biāo)的適用性。為REITs市場(chǎng)尋找當(dāng)下更合適的估值“錨”。
　　摘要：
　　截至6月中旬，國內(nèi)REITs存量市值900億人民幣，相比成熟市場(chǎng)，發(fā)展的空間巨大。隨著宏觀環(huán)境整體向好，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉砉乐敌迯?fù)行情。對(duì)于長期資金而言，持續(xù)的回調(diào)后相關(guān)標(biāo)的的性價(jià)比已經(jīng)凸顯。
　　目前而言，二級(jí)市場(chǎng)估值仍有波動(dòng)可能，建議選擇安全性較強(qiáng)的品種?？梢詤⒖汲藬?shù)市場(chǎng)P/FFO估值在20倍左右的REITs基金，以及選取PV乘數(shù)低于1的基金，依托其債性相對(duì)強(qiáng)能夠抵御一定的估值波動(dòng)。
　　分類別來看，產(chǎn)權(quán)類REITs基金中，產(chǎn)業(yè)園類，經(jīng)過預(yù)期的修正，其估值匹配度與2023年出租率預(yù)測(cè)值更加適配。倉儲(chǔ)物流類REITs受益于穩(wěn)健的需求，整體資質(zhì)較好。后續(xù)的擴(kuò)募預(yù)期能夠強(qiáng)化底層資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，利好底層資產(chǎn)資質(zhì)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化，以及原始權(quán)益人實(shí)力較強(qiáng)的REITs基金。
　　經(jīng)營權(quán)類，對(duì)于高速類REITs基金，二三季度往往是高速公路的流量高峰，中短期維度下高速公路REITs業(yè)績或能加速進(jìn)一步修復(fù)，并且目前該類基金估值較低，安全邊際高。生態(tài)環(huán)保類底層資產(chǎn)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，關(guān)鍵在于估值吸引力經(jīng)營權(quán)類，高速公路具有顯著的順周期特征，中短期維度下高速公路REITs業(yè)績或能加速進(jìn)一步修復(fù)；生態(tài)環(huán)保REITs中，中航首鋼綠能REITs和富國首創(chuàng)水務(wù)REITs業(yè)績也將出現(xiàn)季節(jié)性增長。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)偏緩，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營不及預(yù)期；換手率低導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；投資機(jī)構(gòu)情緒修復(fù)慢導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)大幅波動(dòng)。