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5年期LPR時隔近1年再度調(diào)降，需求偏弱需要大級別政策托底。6月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR為4.20%，較上月下降10BP，這是自2022年8月以來LPR的首次下降。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，6月百城首套房貸利率平均為4.0%，二套房貸利率為4.91%，首套二套利率均環(huán)比持平。分城市看，一線、二線城市首套房貸利率為4.6%、3.98%，二套房貸利率分別為5.13%、4.91%，均與上月持平；三四線城市首套利率微降至3.97%，二套利率為4.9%。我們認為LPR的下調(diào)有望推動首套主流平均利率降至4%以下，歷史最低水平的房貸利率可以一定程度降低購房者的購房成本。但進入6月，新房二手房市場持續(xù)的低迷，本周新房二手房成交量能同比分別下滑49.6%、27.8%，這除去假期及天氣因素外，主要是房企推盤意愿不強、當下市場信心偏弱，因此我們認為更需要大級別的政策去托底市場，包括一線城市進一步調(diào)整限購限貸政策。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-4.6%，落后滬深300指數(shù)2.07個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第27名。本周上漲個股共9支，較上周減少53支，下跌股數(shù)為112支。
　　新房：本周30個城市新房成交面積為269.5萬平方米，環(huán)比下降1.6%，同比下降49.6%，本周同比大幅下滑主要是在6月傳統(tǒng)供銷旺季下近期銷售依然低迷、而2022年6月是銷售高點基數(shù)較高。其中樣本一線城市的新房成交面積為59.7萬方，環(huán)比-16.9%，同比-41.8%；樣本二線城市為150.6萬方，環(huán)比0.3%，同比-58.1%；樣本三線城市為59.2萬方，環(huán)比14.2%，同比-18.0%。從今年累計25周新房成交面積同比看，樣本30城共計7531.1萬方，同比7.9%；一線城市為1683.2萬方，同比23.0%；二線城市為4249.5萬方，同比1.3%；三線城市為1598.3萬方，同比12.9%。
　　二手房：本周13個重點城市二手房成交面積合計76.8萬方，環(huán)比下降32.1%，同比下降27.8%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為21.8萬方，環(huán)比-25.9%；樣本二線城市為33.1萬方，環(huán)比-36.1%；樣本三線城市為21.9萬方，環(huán)比-31.4%。年初至今累計二手房成交面積為2981.3萬方，同比變動為52.5%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（6.19-6.25）共發(fā)行房企信用債10只，環(huán)比減少10只；發(fā)行規(guī)模共計91.01億元，環(huán)比減少-67.73億元，總償還量50.08億元，環(huán)比減少34.28億元，凈融資額為40.93億元，環(huán)比減少33.45億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（76.9%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般公司債、超短期融資債券（30.8%、29.4%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以1-3年、0-1年（31.9%、29.7%）的債券為主。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們認為有必要去做強刺激進行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優(yōu)，A股：濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、萬物云。
　　風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應。