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事件：
　　7月4日，公司發(fā)布6月經(jīng)營數(shù)據(jù)。2023年6月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積252.0萬平方米，同比減少18.6%；實(shí)現(xiàn)簽約金額361.4億元，同比減少23.4%。
　　點(diǎn)評：
　　6月銷售面積和金額環(huán)比上升，同比下降。2023年6月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積252.0萬平方米，同比-18.6%（5月同比+13.7%），環(huán)比+18.3%；實(shí)現(xiàn)簽約金額361.4億元，同比-23.4%（5月同比+7.1%），環(huán)比+9.7%；銷售均價(jià)14341元/平方米，同比-5.91%。1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.30億元，累計(jì)同比-5.3%；累計(jì)銷售面積1297.00萬平方米，累計(jì)同比+0.5%，累計(jì)銷售均價(jià)15723元/㎡，累計(jì)同比-5.74%。
　　6月拿地新增一宗住宅用地，上半年整體保持一定的拿地力度。公司6月拿地總金額14億元，拿地總建筑面積8.9萬方，拿地樓面均價(jià)15712元/㎡，拿地金額占銷售金額比重3.9%，環(huán)比下降40.6%。23年1-6月，累計(jì)拿地金額470億元，拿地金額占銷售金額比重23.0%。2023年以來，公司拿地集中于長三角及珠三角地區(qū)，根據(jù)累積拿地金額計(jì)算，長三角占比54.6%，珠三角占比33.0%。其中：上海（38.1%），東莞（25.5%），南京（9.4%），廣州（7.6%）。
　　融資保持優(yōu)勢，三條紅線持續(xù)保持綠檔。1）融資優(yōu)勢明顯。截止7月4日，公司完成一筆20億元中票發(fā)行，利率3.07%。完成一筆公司債發(fā)行，其中一筆3.98億元，利率3.05%。2023年公司合計(jì)發(fā)行公開市場債券72.47億元，加權(quán)平均利率為3.07%。2）三條紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。截至2023Q1，公司扣除預(yù)售賬款資產(chǎn)負(fù)債率為49.17%，凈負(fù)債率為45.5%，現(xiàn)金短債比為2.4，三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。3）財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，債務(wù)結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，長期負(fù)債占比進(jìn)一步提高至81.5%，
　　投資建議：公司銷售規(guī)模仍然保持第一梯隊(duì)，多元化業(yè)務(wù)內(nèi)在價(jià)值豐厚，具備中長期價(jià)值。我們維持萬科2023-2024年EPS分別預(yù)計(jì)為1.98元、2.08元，按照2023年7月4日收盤價(jià)計(jì)算PE分別為7.1倍、6.7倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，貨幣政策收緊，地產(chǎn)政策調(diào)控。