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核心觀點(diǎn)：6月融資有所改善，政策真空下預(yù)計(jì)7月銷售持續(xù)承壓
　　熱點(diǎn)事件點(diǎn)評：2023年6月，房企非銀融資單月發(fā)行總額716億元，單月同比-18.7%，較上月降幅縮小6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比+35%；其中，信用債、海外債、信托、ABS占比為46%、0%、2%、52%。此外，7月房企到期償還債務(wù)為910億，環(huán)比增加28%。截至2023年6月30日，一年內(nèi)到期的債券合計(jì)9277億元，其中信用債余額5964.69億元，海外債余額3312.70億元。從融資情況來看，對房企未來銷售預(yù)期以及房企違約風(fēng)險(xiǎn)更為敏感的海外債以及信托融資占比幾乎為零，反映的是在商品房銷售持續(xù)下滑的背景下，外資以及信托等金融機(jī)構(gòu)開始將地產(chǎn)投資剝離出其本身業(yè)務(wù)。此外，ABS融資占比持續(xù)上漲，說明了當(dāng)前房企主動(dòng)使用自身資產(chǎn)開拓融資渠道，其中包括商業(yè)運(yùn)營收入ABS以及供應(yīng)鏈ABS。考慮到ABS等形式的融資成本低于3%，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資源的房企或有望得到更多資金支持。償債方面，7月份償債壓力環(huán)比6月顯著上漲，或?qū)⒐ざ说膶?shí)物工作量形成有一定拖累。
　　重點(diǎn)政策方面：7月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》。2021年11月住建部公布了第一批城市更新試點(diǎn)城市，其中包括北京、南京、蘇州等21個(gè)城市（區(qū)），從實(shí)際推進(jìn)進(jìn)度來看，由于城市更新以保留利用提升為主，防止大拆大建，因此相關(guān)城市的商品房銷售并沒有因?yàn)槌鞘懈碌耐七M(jìn)而顯著反彈。此外，從目前披露的城市更新資金來源可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)是來源于土地出讓金收入，在當(dāng)前土地成交持續(xù)疲弱的情況下，想通過城市更新的路徑帶動(dòng)商品房銷售回暖較為困難。
　　 2022年7月由于保交樓事件的快速發(fā)酵，當(dāng)月商品房成交出現(xiàn)快速下滑的狀況，然而即使去年是低基數(shù)的狀態(tài)，本周商品房成交仍然處于跌幅超過30%的狀況，其中三四線城市跌幅甚至超過60%，反映商品房銷售仍未見起色。考慮到前期市場傳言的政策尚未落地，且政策需要時(shí)間見效，預(yù)計(jì)7月商品房銷售在低基數(shù)下持續(xù)同比負(fù)增。