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23H1銷售增速領(lǐng)先，銷售排名進(jìn)一步提升。根據(jù)經(jīng)營公告，23H1公司實(shí)現(xiàn)銷售金額836.3億元，同比+71.0%，居于主流房企第二位，全國銷售排名上升至第13位。從增速貢獻(xiàn)來看，23年上半年越秀地產(chǎn)銷售面積、銷售均價分別同比增長39.2%、22.8%，拿地城市能級持續(xù)提升集中影響銷售均價自20年以來持續(xù)上行。Q2市場基本面加速降溫，房企銷售與其土儲分布及推貨能力高度相關(guān)，越秀布局核心城市、土儲充足且維持高強(qiáng)度拿地，預(yù)計(jì)三四季度仍可延續(xù)較佳的銷售表現(xiàn)。
　　拿地聚焦核心一二線，拓展力度依然居前。根據(jù)經(jīng)營公告，23H1越秀地產(chǎn)新增9宗土儲，拿地總金額247億元，拿地力度29%，較此前年份有所下降，但在主流房企中依然居前。分布來看，23H1公司新增土儲完全集中與核心一二線城市，一線、二線城市占比分別為67%、33%，高能級城市占比提升及迅速周轉(zhuǎn)，成為公司規(guī)模穩(wěn)定增長的壓艙石。
　　充分把握融資窗口期，供股增厚未來權(quán)益價值。根據(jù)融資公告，23H1公司發(fā)行境內(nèi)外債券88億元，平均融資成本3.58%。股權(quán)融資方面，越秀完成供股9.29億股，募集資金83億港元。公司把握窗口期，儲備資金并轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)土儲，為增厚公司整體價值水平奠定資源基礎(chǔ)。
　　盈利預(yù)測與投資建議。預(yù)計(jì)公司未來銷售、收入、業(yè)績?nèi)詫⒎€(wěn)健增長，23-24年歸母凈利潤46.1億元、54.2億元，同比增速均在17%。我們維持公司22年末歸母凈資產(chǎn)0.9倍PB合理估值，考慮0.90人民幣/港元的匯率，對應(yīng)11.78港元/股，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。單一市場波動影響；行業(yè)景氣度恢復(fù)不及預(yù)期影響銷售規(guī)模及利潤率；政策環(huán)境改善不及預(yù)期；土地市場拿地進(jìn)展不及預(yù)期等。