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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70大中城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比下降0.4%；二手房價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降2.8%。
　　核心觀點(diǎn)
　　5月70個(gè)大中城市新房房價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌，二手房房價(jià)同環(huán)比跌幅擴(kuò)大。70大中城市新房房價(jià)環(huán)比下降0.1%（前值：+0.1%），時(shí)隔5個(gè)月環(huán)比轉(zhuǎn)跌，是今年以來首次環(huán)比負(fù)增長；同比下降0.4%，降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房房價(jià)環(huán)比下跌0.4%，降幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)持續(xù)減少，6月新房、二手房房價(jià)環(huán)比上漲城市分別有31、7個(gè)，比上月分別減少15、8個(gè)；新房房價(jià)同比上漲城市有27個(gè)，比上月增加1個(gè)；二手住宅同比上漲城市有6個(gè)，比上月減少3個(gè)。一方面是因?yàn)槎径纫詠?，銷售動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，居民購房信心和收入預(yù)期仍然不足，房價(jià)持續(xù)面臨下行壓力；另一方面，6月是房企沖刺中期銷售業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，因此部分項(xiàng)目或采取了降價(jià)促銷等營銷手段。根據(jù)我們所跟蹤的高頻數(shù)據(jù)顯示，6月新房、二手房成交增長動(dòng)能均持續(xù)轉(zhuǎn)弱，40個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積同比下降32.2%，同比增速較上月下降了60.4個(gè)百分點(diǎn)；18個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比下降0.4%，同比增速較上月下降了48.9個(gè)百分點(diǎn)，同比也轉(zhuǎn)入負(fù)增長區(qū)間。
　　一線城市新房價(jià)格上漲動(dòng)力持續(xù)減弱，二手房同比轉(zhuǎn)跌。1）新房：北京與上海相對更有韌性，房價(jià)環(huán)比仍維持正增長，其中上海漲幅略有擴(kuò)大；廣、深環(huán)比均出現(xiàn)負(fù)增長。一線城市新房房價(jià)環(huán)比持平（前值：+0.1%），同比增速為1.3%，同比增速較上月下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，但仍是所有能級中同比增速最高的。其中，北京環(huán)比上漲0.1%（前值：+0.2%）；上海環(huán)比上漲0.4%（前值：+0.3%）；廣州環(huán)比下降0.1%（前值：+0.1%）；深圳環(huán)比下降0.3%（前值：-0.2%）。2）二手房：一線城市二手房房價(jià)同比由上月上漲0.4%轉(zhuǎn)為下降0.4%，這是2019年8月以來，首次同比出現(xiàn)了下跌的情況；環(huán)比下降0.7%，降幅較上月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)，是2014年9月以來單月環(huán)比降幅最大的一次。二手房市場一線城市環(huán)比全部下跌，跌幅最大的是上海，環(huán)比下跌1.2%，跌幅最小的是廣州，跌幅0.3%，北京和深圳環(huán)比下跌0.7%。我們認(rèn)為，一線城市政策沒有明顯松動(dòng)，局部微調(diào)不會(huì)對交易量價(jià)產(chǎn)生重大影響。經(jīng)歷了前期的放量，整體成交動(dòng)能減弱，市場復(fù)歸理性，房價(jià)也有所回調(diào)。
　　二線城市中新房房價(jià)超四成城市同環(huán)比下跌，二手房房價(jià)接近九成城市同環(huán)比下跌。1）新房：二線城市新房房價(jià)環(huán)比持平（前值+0.2%），同比增長0.5%，同比增速與上月持平。42%的城市新房房價(jià)環(huán)比下跌，僅南京、杭州、天津、呼和浩特、大連、長春、銀川環(huán)比增速有所提升，其余城市均出現(xiàn)不同幅度的下降。45%的城市新房房價(jià)同比下跌，其中成都（+7.2%）、杭州（+4.5%）、寧波（+4.1%）新房房價(jià)同比漲幅相對較大。2）二手房：二線城市二手房房價(jià)環(huán)比下降0.4%，較上月降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.4%，降幅較上月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)。87%的二線城市二手房房價(jià)環(huán)比下跌，94%同比下跌。其中，長沙（環(huán)比+0.1%，同比+2%）、成都（環(huán)比+0.2%，同比+6.8%）二手房房價(jià)相對有韌性。
　　三線城市是各能級中唯一新房房價(jià)同比增速為負(fù)的。新房房價(jià)方面，超七成的城市同比下跌；二手房房價(jià)方面，超九成城市同環(huán)比下跌。1）新房：三線城市新房房價(jià)由環(huán)比持平轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.1%，同比下降1.4%，同比降幅較上月小幅收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)。66%的城市新房房價(jià)環(huán)比下跌，74%的城市新房房價(jià)同比下跌。跌幅相對較大的城市有大理（環(huán)比-0.8%，同比-3.0%）、惠州（環(huán)比-1.1%）、秦皇島（同比-4.1%）、溫州（同比-4.1%）、泉州（同比-3.5%）、濟(jì)寧（同比-3.2%）、常德（同比-3.0%）。2）二手房：三線城市二手房房價(jià)環(huán)比下降0.4%，同比下降3.4%，降幅較上月分別下降了0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。除三亞和南充外，其余所有城市二手房房價(jià)同比增速均為負(fù)。
　　現(xiàn)階段各類型產(chǎn)品房價(jià)都面臨一定的下行壓力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房價(jià)同比增速分別為0.5%、0.4%、0.5%，其中90-144平同比增速較上月下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，其余持平，環(huán)比增速分別為-0.1%、0%、-0.1%，增速較上月下降了0.2、0.1、0.3個(gè)百分點(diǎn)。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上二手房房價(jià)同比增速分別為-2.9%、-2.7%、-2.7%，較上月降幅分別擴(kuò)大了0.2、0.3、0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增速分別為-0.4%、-0.5%、-0.4%，較上月降幅分別擴(kuò)大了0.2、0.3、0.2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為在經(jīng)歷了前一段時(shí)間的需求放量后，現(xiàn)階段各類型產(chǎn)品的需求均不足，房價(jià)都面臨一定的下行壓力。
　　投資建議
　　二季度以來成交增長動(dòng)能不斷減弱，6月新房與二手房市場的下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，當(dāng)前制約需求和行業(yè)銷售的根本原因仍是居民購房信心不足，同時(shí)隨著房價(jià)看漲預(yù)期的下滑會(huì)進(jìn)一步增加觀望情緒。當(dāng)前行業(yè)缺乏實(shí)質(zhì)的催化劑，市場仍在期待更有效的政策措施。
　　現(xiàn)階段建議聚焦