>> 華金證券-華金宏觀·雙循環(huán)周報(第18期)：辨析“城中村改造”與“貨幣化棚改”-230723
| 上傳日期： |
2023/7/24 |
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| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
華金證券 |
| 評級： |
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作者： |
張仲杰 |
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國常會提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造?！俺侵写甯脑臁辈唤钊寺?lián)想起八年前如火如荼的“貨幣化棚改”，彼時房地產(chǎn)市場迎來了一輪陽春，供需循環(huán)明顯改善，一度甚至在一二線城市為代表的多個城市出現(xiàn)了房價上漲過快、居民恐慌式購房的地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象，此后的2016年底中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后進(jìn)入新一輪地產(chǎn)調(diào)控周期之中。本輪“城中村改造”與當(dāng)時的“貨幣化棚改”存在諸多明顯差異，對于我們分析展望后續(xù)房地產(chǎn)市場來說，兩者之間的差異是至關(guān)重要的。
土地所有權(quán)性質(zhì)不同，城中村與保障性住房結(jié)合，需求難以“爆發(fā)”。與主要是國有土地性質(zhì)的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)相比，城中村涉及到更為復(fù)雜的農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬問題、以及與之相對應(yīng)的人口戶籍轉(zhuǎn)化和土地征收征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)實操作的難度。會議還提到“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”，目前已經(jīng)出臺城中村改造地方政策的城市，更多關(guān)注在城中村現(xiàn)有房屋改造后用于保證性租賃住房的方向。加之土地所有權(quán)性質(zhì)不同決定了城中村改造的情況更為復(fù)雜，地產(chǎn)需求預(yù)計難以短期內(nèi)出現(xiàn)類似2015年的“爆發(fā)”。
范圍不同，聚焦超大特大城市，市政府負(fù)主體責(zé)任貫徹高質(zhì)量要求。本輪“城中村改造”沿襲了4月底政治局會議聚焦超大特大城市的要求，明確“城市政府負(fù)主體責(zé)任”，推動城市高質(zhì)量發(fā)展的要求可能優(yōu)先于增加總體地產(chǎn)需求的目的。城市發(fā)展越成熟，城中村往往越少，本輪涉及區(qū)域范圍明顯小于2015年。市一級政府而非省級政府負(fù)“主體責(zé)任”，可能意味著并不會重新鼓勵專項債資金用于城中村改造，對市一級財政自循環(huán)能力的更高要求可能意味著高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)優(yōu)先于增加總體地產(chǎn)需求的目的。
貨幣化程度不同，地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險大幅減弱。與2015年明確要求“積極推進(jìn)貨幣化安置”不同，本輪城中村改造未明確提出貨幣化要求，而是改為“積極創(chuàng)新改造模式”，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。
未明確要求央行配合，預(yù)計貨幣投放節(jié)奏可控，并非“大水漫灌”。貨幣化棚改期間要求人民銀行給予政策措施配合，一年半時間內(nèi)MLF、PSL合計新增投放超過4萬億，本輪并未明確要求央行配合，而是要求“多渠道籌措改造資金”，“充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”。鑒于上述分析，我們預(yù)計本輪“城中村改造”對特大超大城市地產(chǎn)需求具有一定的結(jié)構(gòu)性穩(wěn)定作用，但路徑范圍決定了總量意義上的需求擴(kuò)張效應(yīng)相對比較合理，更多是著眼長期的房地產(chǎn)市場新發(fā)展模式的一種探索，對高質(zhì)量發(fā)展的長期優(yōu)化目標(biāo)的意義可能更大。
華金宏觀-全球宏觀資產(chǎn)價格綜合面板（GMAPP）：本周歐美股市漲幅靠前，A股跌幅較深，房地產(chǎn)板塊漲幅最大，通訊、計算機(jī)跌幅靠前；美債1Y、10Y收益率各小幅下行1BP，美元指數(shù)重回100以上，人民幣被動小幅貶值；本周金價、原油、煤價小幅上漲，銅價有所下跌。
風(fēng)險提示：內(nèi)需恢復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險
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