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核心觀點
　　根據(jù)住建部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國住房公積金2022年年度報告》，2022年末，住房公積金繳存余額9.2萬億元，貸款余額7.3萬億元，如果個貸率持續(xù)至90%，我們測算存在萬億量級的挖潛空間，也會進一步支持房地產(chǎn)需求穩(wěn)定釋放。不同城市的公積金個貸率不同，預計收入水平不低，但房價相對比較低的城市（如成都、武漢）對公積金政策會比較敏感。透過公積金年報，還可以從側(cè)面了解就業(yè)態(tài)勢和居民提前償還房貸的一些動態(tài)。
　　▍住房公積金是我國住房金融體系的重要組成部分。到2022年底，住房公積金體系實際在用的錢（即繳存余額）有9.2萬億，這些在用的錢中已經(jīng)給職工發(fā)放的住房公積金貸款（即貸款余額）為7.3萬億，對應個貸率（即貸款余額/繳存余額）為79%。2022年，住房公積金貸款余額相當于同期商業(yè)貸款余額的19%，同年公積金貸款發(fā)放額相當于全年商品住宅銷售額的10%。2022年公積金個貸率明顯下降，這可能和房地產(chǎn)市場低景氣度有關(guān)。
　　▍公積金還存在萬億量級的挖潛空間。我們測算，如果公積金個貸率達到90%，相當于可以釋放萬億級別的增量住房信貸。當然，各地公積金個貸率并不一致，2022年重慶、貴州、浙江等省份公積金個貸率偏高，未來公積金政策進一步加碼的空間受到一定的限制。
　　▍公積金制度調(diào)整對不同城市的意義明顯不同。由于公積金的貸款上限和繳存上限在各地不同，尤其是各地房價相對于公積金繳存和貸款額度的差異很大，我們預計未來可能的公積金政策調(diào)整對不同城市的影響完全不同。我們認為，北京和上海等高房價城市公積金制度調(diào)整的作用很小，武漢和成都等低房價二線城市房地產(chǎn)市場可能對公積金政策比較敏感。
　　▍單筆貸款規(guī)?？赡苁芊績r及政策影響，貸款數(shù)據(jù)透視提前還貸節(jié)奏。我們認為，公積金平均單筆貸款發(fā)放規(guī)模增長較快的年份，要么是房價上漲明顯，要么是政策支持力度明顯加大，逆周期調(diào)節(jié)明顯。通過公積金年度報告的貸款數(shù)據(jù)，我們可以測算出歷年還款規(guī)模，從中可以反映出提前還貸節(jié)奏。
　　▍從公積金透視當前就業(yè)質(zhì)量。繳存公積金的崗位相對來說就業(yè)質(zhì)量較高，因此公積金新開戶人數(shù)可以反映出高質(zhì)量就業(yè)情況。2022年各省住房公積金新開戶人數(shù)普遍低于2021年。民營企業(yè)從2020年開始占公積金新開戶人數(shù)比例大幅提升，2022年占比為76%。人均繳存金額持續(xù)增長，說明繳存人群的收入水平持續(xù)穩(wěn)定增長的可能性較大。
　　▍風險提示：從方法論的角度，公積金年報透露的就業(yè)、提前還款等相關(guān)信息僅為推測，尚需要其他研究角度的論證來配合。公積金個貸率2022年有所下降，公積金系統(tǒng)對住房消費的潛力有待進一步釋放。