>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)“下一個(gè)機(jī)會(huì)”系列二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，關(guān)注核心城市國(guó)企開(kāi)發(fā)商-230809
| 上傳日期： |
2023/8/10 |
大小： |
448KB |
| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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1.地產(chǎn)板塊前期為什么下跌？
申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)（882118.WI）從2022年12月1日至2023年7月18日持續(xù)下行，跌幅達(dá)21.8%。我們認(rèn)為房地產(chǎn)板塊前期持續(xù)承壓的原因有三方面：
1）【基本面】行業(yè)整體銷售未見(jiàn)拐點(diǎn)：2023H1房企銷售額、開(kāi)發(fā)投資額及新開(kāi)工面積持續(xù)下跌，僅竣工面積增速在“保交樓”的背景下維持正增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023H1全國(guó)商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.86萬(wàn)億元，同比下降7.9%；房屋新開(kāi)工面積4.99億平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面積3.39億平方米，同比增長(zhǎng)19.0%。
2）【基本面】房企銷售表現(xiàn)欠佳：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%。我們認(rèn)為造成房企7月銷售面積下行的原因主要為：a）7月房企推盤積極性不足，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比下降約4成；b）7月是傳統(tǒng)銷售淡季，供需雙雙走弱，導(dǎo)致房企銷售表現(xiàn)不強(qiáng)。
3）【政策面】政策放松力度和速度在7月出現(xiàn)拐點(diǎn)：2023年7月24日政治局會(huì)議時(shí)隔7年重新明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系新形勢(shì)且未提及“房住不炒”。7月27日住建部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位，明確各地政策的調(diào)整方向。此后，合肥、北京、廣州、深圳、上海等地迅速響應(yīng)中央政策，表示要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。7月底政策放松態(tài)勢(shì)上來(lái)看，我們預(yù)計(jì)政策后續(xù)力度和速度較2023H1會(huì)有明顯轉(zhuǎn)變。
我們認(rèn)為截止目前房地產(chǎn)行業(yè)政策大致分為兩類。一類是力度有待加強(qiáng)的政策，例如一二線城市五限（限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、限商）的進(jìn)一步放松、房貸利率下調(diào)、公積金貸款政策的調(diào)整等。我們認(rèn)為這類政策有望在8月以后各地加速放松，包括“認(rèn)房認(rèn)貸”政策的調(diào)整。另外一類是待執(zhí)行政策，例如老舊小區(qū)改造、城中村（可拆改留綜合）和閑置資產(chǎn)盤活。我們認(rèn)為待執(zhí)行政策在歷次周期中對(duì)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)力度不容小覷，可期待后續(xù)配套政策出臺(tái)。
2.為什么我們認(rèn)為房地產(chǎn)板塊目前仍然位于底部區(qū)間？
【哪些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)釋放】從行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，民營(yíng)房企從2021H2之后接連出現(xiàn)債務(wù)違約。2022年底房企融資端“三支箭”政策陸續(xù)出臺(tái)，在一定程度上降低了未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企和混合所有制企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是伴隨2023H1房地產(chǎn)行業(yè)銷售的疲弱之勢(shì)延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在。
【哪些風(fēng)險(xiǎn)尚未釋放】我們認(rèn)為行業(yè)內(nèi)目前有以下三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)未釋放：第一，各地政策落地速度及力度有不確定性，這會(huì)傳導(dǎo)到房企銷售，進(jìn)而影響房企債務(wù)償還；第二，2023年8-12月市場(chǎng)修復(fù)的速度還需要觀察，修復(fù)斜率有不確定性；第三，二手房掛牌量保持高位致使房?jī)r(jià)承壓，對(duì)需求修復(fù)有影響。
【未釋放風(fēng)險(xiǎn)怎么看】我們認(rèn)為化解以上未釋放風(fēng)險(xiǎn)的核心在于基本面需要出現(xiàn)拐點(diǎn)，目前7月房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)信號(hào)明確，傳導(dǎo)到基本面仍需要時(shí)間。政治局會(huì)議提及的“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，我們認(rèn)為該表述含義明確，可以期待2023H2房地產(chǎn)支持政策的接連出臺(tái)。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)基本面下行趨勢(shì)是確定性較強(qiáng)的政策主線。
3.房地產(chǎn)下一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)：核心城市國(guó)企開(kāi)發(fā)商
【先前壓制股價(jià)上漲的因素】我們認(rèn)為壓制地產(chǎn)股的主要因素一方面是各線城市2023H1銷售未見(jiàn)下行企穩(wěn)跡象，另一方面7月以前政策放松低于預(yù)期。
【預(yù)計(jì)壓制因素邊際如何變化】我們認(rèn)為壓制地產(chǎn)股的主要因素邊際上會(huì)有以下變化：
1）地產(chǎn)政策的落地速度和力度：7月政治局后，市場(chǎng)非常關(guān)注后續(xù)配套政策的出臺(tái)。雖然具體政策類型和細(xì)節(jié)有待跟蹤，但我們認(rèn)為政策導(dǎo)向明確，配套政策受7月政治局會(huì)議指示會(huì)加大落地速度和力度，直至基本面企穩(wěn)修復(fù)。
2）銷售的邊際改善：7-8月是房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)已有預(yù)期。但是政策放松后，我們認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)關(guān)注金九銀十是否能夠看到銷售的邊際改善。我們認(rèn)為三四線城市可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間修復(fù)，基本面企穩(wěn)大概率會(huì)在一二線城市率先看到好轉(zhuǎn)跡象。
4.怎么前瞻把握下一個(gè)機(jī)會(huì)
【前瞻指標(biāo)跟蹤】關(guān)鍵指標(biāo)的跟蹤方面，我們認(rèn)為有3個(gè)較為前瞻的指標(biāo)：1）二手房市場(chǎng)帶看量：能夠反應(yīng)居民購(gòu)房信心是否出現(xiàn)修復(fù)（請(qǐng)關(guān)注我們周報(bào)中冰山活躍指數(shù)，該數(shù)據(jù)根據(jù)二手房帶看數(shù)據(jù)計(jì)算得到，具有較強(qiáng)的前瞻性）；2）房企新增供應(yīng)是否加速，這代表房企的信心修復(fù)和融資渠道的修復(fù)；3）一線城市政策調(diào)整情況：一線城市樓市是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，一線城市的政策放松是重要信號(hào)。
【可能的催化劑】我們認(rèn)為，加速政策出臺(tái)的催化劑可能是以下幾點(diǎn)：1）金九銀十銷售不旺盛，銷售修復(fù)不明顯；2）有優(yōu)質(zhì)民企繼續(xù)出現(xiàn)違約情況進(jìn)而引發(fā)需求端負(fù)反饋。出現(xiàn)以上兩種情況我們認(rèn)為政策可能會(huì)加速、加大力度出臺(tái)。
【時(shí)間和幅度如何判斷】節(jié)奏上，我們預(yù)計(jì)Q3末會(huì)進(jìn)入政策快速落地時(shí)期，Q4通常是地產(chǎn)銷售沖高兌現(xiàn)業(yè)績(jī)的時(shí)期。此外年底行業(yè)輪動(dòng)，低估值板塊如地產(chǎn)通常會(huì)有投資窗口
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