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7月百城新建商品住房成交同環(huán)比均降，供應(yīng)仍待修復(fù)。2023年7月克而瑞百城新建商品住宅成交面積2180萬方，同比下降33.0%，環(huán)比下降23.0%；百城新建商品住宅成交金額4098億元，同比下降34.6%，環(huán)比下降27.7%。7月百城成交面積和金額同環(huán)比均降，且金額同比降幅高于22年同期，市場仍呈弱復(fù)蘇的態(tài)勢。供應(yīng)端仍待修復(fù)，降幅與成交降幅同步擴(kuò)大。7月百城新建商品住宅供應(yīng)面積1642萬方，同比下降34.3%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。7月可比城市供銷比為0.76，前值0.97。
　　 7月百強(qiáng)房企銷售同比降幅擴(kuò)大，房企間分化態(tài)勢延續(xù)。7月百強(qiáng)房企單月銷售金額和銷售面積同比增速分別為-37.2%/-36.8%，前值分別為-27.6%/-32.1%，1-7月百強(qiáng)房企累計銷售金額和銷售面積同比增速分別為-5.9%/-17.0%，前值分別為-0.4%/-13.9%。7月TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100單月銷售金額同比增速分別為-32.8%/-38.6%/-32.4%/-44.2%/-37.0%。以TOP30房企為例，7月TOP30房企平均全口徑銷售金額87億元，同比下降35.7%，其中央國企平均銷售額同比下降20.9%，民企和混合所有制房企平均銷售額同比下降46.3%，銷售分化態(tài)勢延續(xù)。但從趨勢上看，5月以來央國企與民企的銷售分化程度較2-4月收斂。
　　重點36城涉宅用地成交降幅擴(kuò)大，溢價率邊際回落。我們跟蹤的36個重點城市7月涉宅用地共計成交106宗，成交建面1146萬方，同比下降51.7%，成交金額1276億元，同比下降55.2%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。7月36城涉宅用地成交溢價率為6.1%，自4月以來維持邊際回落的趨勢。7月36城累計涉宅用地成交溢價率為7.1%，高于22年水平。央國企和地方城投平臺仍為土地市場主力。統(tǒng)計各類型房企全口徑拿地金額，央企和全國型國企、地方國企和城投平臺、混合所有制房企、民營房企7月在36個主要城市的拿地金額占比分別為45.4%/32.2%/1.8%/20.6%。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　7月房地產(chǎn)基本面仍延續(xù)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢。7月百城新建商品住房成交面積和金額同環(huán)比均降，成交金額同比降幅高于22年同期，供應(yīng)面積降幅略高于成交面積降幅。7月百強(qiáng)房企銷售金額和面積同比降幅擴(kuò)大，央國企與民企銷售分化態(tài)勢持續(xù)，但隨著市場整體活躍度回落、房企去化壓力普遍增長，5月以來央國企與民企的銷售分化程度較2-4月收斂。預(yù)計重點城市涉宅用地成交溢價率受益于房企投資集中度提高而回升，但成交量維持較大降幅，央國企和地方城投平臺仍是拿地主力。
　　 7月政治局會議以來中央持續(xù)積極表態(tài)房地產(chǎn)相關(guān)政策，北京、深圳、廣州、上海相繼發(fā)聲將研究落實相關(guān)政策，鄭州、南京等二線城市政策落地有所推進(jìn)，對于市場情緒有比較明顯的提振效果。當(dāng)前市場對于需求端政策內(nèi)容和效果等存在一定分歧，我們認(rèn)為短期地產(chǎn)股行情或存在以下重要觀察點：一是一線及強(qiáng)二線城市需求端政策工具箱的內(nèi)容、適用范圍擴(kuò)大，或政策落地有所推進(jìn)；二是以上城市政策落地后，觀測到對該城市房地產(chǎn)銷售的實際刺激效果；三是結(jié)合近期銷售走弱及房企償債節(jié)奏，觀測到困難房企在經(jīng)營端和融資端的風(fēng)險進(jìn)一步暴露。中期來看，254號文原則下部分于去年底展期的開發(fā)貸預(yù)計最早于2023Q4到期，部分房企資金壓力可能會邊際趨緊，或重新進(jìn)入融資端支持政策的觀察點，可能為板塊帶來更大彈性和確定性行情。預(yù)計臨近政策窗口時點將為板塊帶來強(qiáng)β屬性，看好估值修復(fù)空間較大的民企及混合所有制房企：龍湖集團(tuán)(00960，買入)、金地集團(tuán)(600383，買入)、萬科A(000002，買入)。憑借融資優(yōu)勢及維持拿地-銷售良性循環(huán)的央國企具備較強(qiáng)α屬性，推薦保利發(fā)展(600048，買入)，建議關(guān)注招商蛇口(001979，未評級)、華潤置地(01109，未評級)、中國海外發(fā)展(00688，未評級)、越秀地產(chǎn)(00123，未評級)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908，未評級)、華發(fā)股份(600325，未評級)。
　　風(fēng)險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大。