>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對近期房地產(chǎn)政策的跟蹤報告：江浙放開省域落戶，靜待政策優(yōu)化落地-230811
| 上傳日期： |
2023/8/11 |
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| 370KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：1）近日，浙江省宣布全?。ê贾菔袇^(qū)除外）全面取消落戶限制政策；江蘇省宣布全?。暇?、蘇州市區(qū)除外）全面取消落戶限制政策。
2）8月3日，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)優(yōu)化政策15條；8月4日，南京發(fā)布房地產(chǎn)優(yōu)化政策8條；據(jù)光明網(wǎng)報道，京滬廣深房地產(chǎn)政策調(diào)控優(yōu)化會議將于8月召開。
點評：放開放寬落戶限制有利于打破阻礙勞動力流動壁壘，進(jìn)一步擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民購房需求，核心城市樓市優(yōu)化政策陸續(xù)落地，需求側(cè)促進(jìn)購房消費實質(zhì)性升溫。
1）8月9日，江蘇省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好助力高質(zhì)量發(fā)展繼續(xù)走在前列的若干政策措施》（征求意見稿）提到“全?。暇?、蘇州市區(qū)除外）全面取消落戶限制政策”；8月3日，公安部發(fā)布服務(wù)保障高質(zhì)量發(fā)展26條措施提到“健全以常住地登記戶口制度……調(diào)整優(yōu)化超大、特大城市落戶政策，完善積分落戶制度”；7月3日，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《浙江省推動落實常住地提供基本公共服務(wù)制度有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化實施方案（2023—2027年）》提到“全省（杭州市區(qū)除外）全面取消落戶限制政策”。我們認(rèn)為江浙兩省全面放開落戶限制具有較強(qiáng)示范意義，符合人力資源要素的“全國統(tǒng)一大市場”要求，利于打破全國性勞動力流動壁壘，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供人才要素聚集基礎(chǔ)，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域競爭力，提升區(qū)域城鎮(zhèn)化率水平。
2）8月3日，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)優(yōu)化政策15條，包括暫停執(zhí)行限售政策、落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策；8月4日，南京出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策8條，包括對購買新房實施補(bǔ)貼、對集體土地房屋征收推行房票安置等政策。我們認(rèn)為鄭州和南京的樓市新政積極落實了7月住建部部長提出的樓市政策優(yōu)化措施，居民的購房成本得到實質(zhì)性降低，在供給端房企經(jīng)營得到積極支持（如鄭州落實土地款分期繳納、南京優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等），為其他超大特大城市落實國務(wù)院會議要求，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策起到示范作用，并在落實路徑和執(zhí)行方式上提供了較為清晰的借鑒。據(jù)光明網(wǎng)報道，京滬廣深房地產(chǎn)政策調(diào)控優(yōu)化會議將于8月召開，從住建部及光明網(wǎng)表述來看，我們認(rèn)為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等針對改善性需求的政策優(yōu)化措施正在積極討論中，后續(xù)將會“因城施策”出臺相應(yīng)優(yōu)化措施和落實舉措，其中尤其需要密切關(guān)注京滬廣深四個一線城市的政策落地情況。
投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政治局會議指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策箭在弦上，消費類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)。從供給側(cè)看，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；從需求側(cè)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險逐步出清，促需求政策陸續(xù)落地，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會參加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團(tuán)、萬科A/萬科企業(yè)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)；2）看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。
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