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本周市場(chǎng)回顧。第32周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為-1.2%。滬深300指數(shù)報(bào)收3884.25，周度漲幅為3.4%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2187.04，周度漲幅-3.4%；房地產(chǎn)指數(shù)（申萬）報(bào)收2831.50，周度漲幅為-4.6%。
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面。住建部：保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套。央行：7月份住戶貸款減少2007億元，其中，短期貸款減少1335億元，中長期貸款減少672億元。地方政策方面。上海：在競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后搖號(hào)前加入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)。武漢江夏：房屋置換獎(jiǎng)勵(lì)成交金額1%。河南：印發(fā)擴(kuò)大消費(fèi)若干政策通知，推進(jìn)鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。杭州：擴(kuò)大余杭區(qū)限購放寬圈。廣州：回應(yīng)針對(duì)剛改需求支持和認(rèn)房不認(rèn)貸政策的提問。湖南：發(fā)布保交樓行動(dòng)方案，劃檔進(jìn)行復(fù)工交付分類管理。山東：舉辦政策吹風(fēng)會(huì)，強(qiáng)化住房等大宗消費(fèi)支撐。江蘇：全省除南京、蘇州市區(qū)外全面取消落戶限制?；葜荩哼M(jìn)一步推進(jìn)戶籍改革，吸引周邊城市人群。廣州：鼓勵(lì)具有城市更新經(jīng)驗(yàn)的國企參與舊村改造。長沙：在全國率先提出構(gòu)建“保障房、剛需房、改需房”三房體系，剛需房和改需房按7:3的比例供應(yīng)，不再要求單宗宅地配建10%租賃住房。重慶、成都、南昌、海南、貴陽貴安等省市優(yōu)化公積金范圍、“帶押過戶”、商轉(zhuǎn)公、首付比例等政策。
　　第32周新房和二手房銷售量均較上周減少。第32周44大城市新房銷售為1.6萬套，較第31周減少33.5%；21大城市二手房銷售1.36萬套，較第31周減少3.8%。一線城市新房、二手房交易較第31周分別減少37.1%、減少13.1%；二線城市新房、二手房交易較第31周分別減少23.5%、增加0.1%。庫存量和庫銷比均較31周上升。截至第32周，18大城市庫存為105.1萬套，較第31周增加1182套；庫銷比為18.9個(gè)月，較第31周增加0.7個(gè)月。本周土地市場(chǎng)活躍度較第31周上升。第32周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地42塊。土地出讓金減少。2023年第32周36大城市市本級(jí)土地出讓金為358.4億元，較第31周減少244.4億元。平均溢價(jià)率下降。2023年第32周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率3.8%，較第31周下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。第32周36大城市流拍或中止、取消及延遲交易的地塊數(shù)量為2塊。
　　重點(diǎn)公司公告。碧桂園、中國金茂發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告。保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)等公布7月經(jīng)營數(shù)據(jù)。城建發(fā)展等更新7月拿地情況。建發(fā)國際、融創(chuàng)中國、首開股份等披露股權(quán)交易事項(xiàng)。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化。河南印發(fā)持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)若干政策措施，持續(xù)促住房消費(fèi)政策，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限、完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并推進(jìn)鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。江蘇全?。暇⑻K州市區(qū)除外）全面取消落戶限制政策，并將落實(shí)降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策。重慶優(yōu)化住房公積金置換貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成都、南昌、海南、貴陽貴安等省市公積金政策亦有所優(yōu)化。另外武漢江夏實(shí)行房屋置換獎(jiǎng)勵(lì)，杭州余杭區(qū)限購放寬范圍擴(kuò)大，山東繼續(xù)表態(tài)支持房地產(chǎn)等。我們認(rèn)為后續(xù)地產(chǎn)股行情或存在以下觀察點(diǎn)：一是一線及強(qiáng)二線城市需求端政策工具箱的內(nèi)容、適用范圍擴(kuò)大，或政策落地有所推進(jìn)；二是以上城市政策落地后，觀測(cè)到對(duì)該城市房地產(chǎn)銷售的實(shí)際刺激效果；三是結(jié)合近期銷售走弱及房企償債節(jié)奏，觀測(cè)到困難房企在經(jīng)營端和融資端的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步暴露。預(yù)計(jì)行業(yè)將溫和復(fù)蘇，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。