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美國政策復(fù)盤：美國2007年金融危機(jī)通過快速反應(yīng)注入流動(dòng)性，用政府杠桿承接企業(yè)和個(gè)人部門的杠桿，加速資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)。同時(shí)配合大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，使得企業(yè)投資和居民消費(fèi)意愿增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)后樓市底層邏輯修復(fù)，美國住房銷售和房價(jià)開始走出下跌通道轉(zhuǎn)頭向上。
　　下跌周期：美國在2007年經(jīng)歷危機(jī)后二手房成交量下跌71個(gè)月，下跌幅度44%；新房成交量下跌72個(gè)月，下跌幅度76%；房價(jià)下跌49個(gè)月，下跌幅度21%；
　　修復(fù)周期：美國二手成交量目前恢復(fù)到危機(jī)前均值的83%；新房成交量恢復(fù)到危機(jī)前均值的52%；房價(jià)經(jīng)過62個(gè)月后恢復(fù)到危機(jī)前峰值，目前價(jià)格為危機(jī)前峰值的1.8倍，谷值的2.28倍。
　　美國相對富裕區(qū)域的房價(jià)調(diào)整幅度小于相對落后區(qū)域。名校和經(jīng)濟(jì)聚集的東北地區(qū)在下跌周期中房價(jià)峰谷值相差19%，低于全國平均水平（-21%）。而位于中西部的高山區(qū)域周期中峰谷值相差33%，高于全國平均水平。
　　日本政策失誤應(yīng)對不及時(shí)，房價(jià)一直未恢復(fù)到危機(jī)前水平。日本自1990年發(fā)生危機(jī)后至今房地產(chǎn)市場都沒有完全恢復(fù)到危機(jī)前水平。兩大核心都市圈東京都和大阪府分別經(jīng)歷了290個(gè)月和311個(gè)月的下跌周期，目前房價(jià)指數(shù)僅恢復(fù)到危機(jī)前（1984-1987年）均值的69%和61%，為危機(jī)前峰值的39%和19%。
　　啟示：
　　政策應(yīng)對的速度十分重要。美國在1年內(nèi)迅速反應(yīng)出臺(tái)降息、購買問題資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)刺激、量化寬松一系列政策；而日本則在長達(dá)5年的時(shí)間里頻繁出現(xiàn)猶豫以及由于主動(dòng)和被動(dòng)地政策失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)進(jìn)入負(fù)反饋。
　　成交量的下跌周期和幅度要高于房價(jià)。美國的一二手房成交量調(diào)整在5-6年時(shí)間，調(diào)整幅度平均達(dá)到60%，而房價(jià)的調(diào)整周期為49個(gè)月，調(diào)整幅度為21%。對比我國目前的情況，商品房銷售面積經(jīng)歷了1年半的下跌，下跌幅度累計(jì)約30%，參考海外經(jīng)驗(yàn)看在政策充分介入下地產(chǎn)行業(yè)自身的修復(fù)周期仍較長。
　　危機(jī)后美日主要城市房價(jià)收入比均在15以內(nèi)。2020年東京的房價(jià)收入比為14.7，紐約為10.5，舊金山和洛杉磯分別為7.6和7.5。東京的房價(jià)收入比雖然在兩國主要城市中位于前列，但與我國深圳北京上海40以上的房價(jià)收入比相比仍較低。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1、房地產(chǎn)政策出臺(tái)力度低于預(yù)期；2、市場成交恢復(fù)低于預(yù)期。