>> 中信證券-債市啟明系列：住宅房地產(chǎn)會(huì)是美國(guó)銀行下一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)嗎？-230816
| 上傳日期： |
2023/8/16 |
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| 1040KB |
| 格式： |
pdf 共20頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
明明,周成華 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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無(wú)論是從抵押貸款規(guī)模、再融資規(guī)模、貸款信用質(zhì)量、貸款形式來(lái)看，此輪美國(guó)住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較為可控。而對(duì)于銀行而言，2008年金融危機(jī)后，監(jiān)管趨嚴(yán)背景下，美國(guó)銀行放貸更加謹(jǐn)慎且儲(chǔ)備金水平更為充足，銀行住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)偏低。并且銀行持有的MBS安全性較高。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息步入尾聲，未來(lái)住宅MBS未實(shí)現(xiàn)損失進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)較低。整體而言，在美國(guó)房地產(chǎn)存在剛需支撐的背景下，住宅抵押貸款發(fā)生像2008年那輪違約潮的概率較低，銀行端住宅貸款以及住宅貸款相關(guān)的證券資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也較為可控。
▍在剛需支撐的背景下，此輪房市下跌幅度預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于2008年衰退。從貸款規(guī)模來(lái)看，當(dāng)前美國(guó)抵押貸款規(guī)模僅恢復(fù)至金融危機(jī)前水平附近，同時(shí)房屋凈值貸款規(guī)模等數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不及上一輪金融危機(jī)水平。（1）從抵押貸款規(guī)模來(lái)看，截止今年一季度，美國(guó)抵押貸款總額占實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例僅恢復(fù)至2008年金融危機(jī)前的水平，反映金融危機(jī)后美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未出現(xiàn)過(guò)度的杠桿。（2）從再融資規(guī)模來(lái)看，雖然以往房主會(huì)在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中通過(guò)房屋凈值貸款等方式再次透支信用、增加杠桿，但此輪數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前房屋凈值提取規(guī)模遠(yuǎn)低于上一輪金融危機(jī)水平。此外，當(dāng)前美國(guó)套現(xiàn)再融資比率也遠(yuǎn)低于上一輪金融危機(jī)時(shí)期，因而當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。
▍從貸款質(zhì)量來(lái)看，此輪住宅抵押貸款信用質(zhì)量較高，預(yù)計(jì)本輪住宅抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約的風(fēng)險(xiǎn)較低。（1）不同于2008年金融危機(jī)前信用評(píng)分低于720分的貸款占比50%左右，此輪信用優(yōu)良的貸款占70%以上，此輪住房抵押借款人信用資質(zhì)整體較好。（2）由于2008年金融危機(jī)后房地產(chǎn)監(jiān)管變嚴(yán)，首付比率提升以及疫情后低利率推動(dòng)較多居民借新還舊，因而當(dāng)前多數(shù)房主貸款價(jià)值比（LTV）仍在80%以下，處在較為安全區(qū)間，今年一季度各州“溺水屋”占比平均僅有2.1%。（3）此輪可調(diào)整利率貸款（可調(diào)整利率貸款的利率水平隨著貨幣緊縮而上升，導(dǎo)致貸款人無(wú)力承擔(dān)貸款）占比遠(yuǎn)低于上一輪房市泡沫以及1989年的比例，利率上升對(duì)于借款人住房貸款負(fù)擔(dān)的影響短期有限。
▍聚焦銀行當(dāng)前資質(zhì)，實(shí)際上此輪美國(guó)銀行的放貸十分謹(jǐn)慎且抗流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)能力較好。銀行放貸規(guī)模隨著總資產(chǎn)規(guī)模提升先上后下，根據(jù)FDIC數(shù)據(jù)，美國(guó)銀行總資產(chǎn)規(guī)模為前5%的放貸規(guī)模僅占總資產(chǎn)的50%，同時(shí)，現(xiàn)金及存款機(jī)構(gòu)應(yīng)收余額占總資產(chǎn)超10%，證券投資規(guī)模占總資產(chǎn)的25%。不同規(guī)模銀行儲(chǔ)備金水平均高于2007年，特別地，平均而言前1%銀行準(zhǔn)備金占總資產(chǎn)比重提升了3%以上。并且相比于2007年銀行放貸均更為謹(jǐn)慎，現(xiàn)金多轉(zhuǎn)化為證券投資，頭部銀行該現(xiàn)象更為明顯。這反映出在金融危機(jī)后時(shí)代的嚴(yán)監(jiān)管要求下，不同規(guī)模銀行放貸更為謹(jǐn)慎且儲(chǔ)備金水平更為充足，但也因此會(huì)面臨證券投資損失的風(fēng)險(xiǎn)。
▍當(dāng)前銀行貸款的核心——住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較為可控。根據(jù)FDIC數(shù)據(jù)，2023Q1，房地產(chǎn)貸款為美國(guó)銀行貸款的主要組成，占貸款比重65%以上，其中，住宅房地產(chǎn)貸款為房地產(chǎn)貸款核心。對(duì)于1-4戶住宅貸款而言，（1）不同規(guī)模的銀行發(fā)放的貸款85%以上是封閉式貸款；（2）在1-4戶住宅抵押貸款的封閉式貸款中，超過(guò)97%的貸款是有第一留置權(quán)（而非第二留置權(quán)）擔(dān)保。而不論是從貸款形式還是擔(dān)保形式來(lái)看，此輪銀行貸款中的核心部分——住宅抵押貸款的安全性較高。
▍美國(guó)MBS增長(zhǎng)健康且銀行持有的MBS安全性較高。從抵押貸款支持證券的角度來(lái)看，機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券成為市場(chǎng)主流，而風(fēng)險(xiǎn)較高的非機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券的存量規(guī)模較2007年大幅下降。從美國(guó)銀行持有的主要資產(chǎn)證券投資的結(jié)構(gòu)來(lái)看，雖然銀行持有了較多住宅MBS，但是主要為政府機(jī)構(gòu)或GSE發(fā)行或擔(dān)保的RMBS，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較為可控。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息步入尾聲，未來(lái)住宅MBS未實(shí)現(xiàn)損失進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)較低
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