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核心凈利增長(zhǎng)0.6%，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2023上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入620億元，同比下降35%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)81億元，同比增長(zhǎng)8%；剔除公平價(jià)值變動(dòng)等影響后實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)65.9億元，同比增長(zhǎng)0.6%。分不同業(yè)務(wù)看，公司物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入499億元，同比下降40%；運(yùn)營(yíng)收入63億元，同比增長(zhǎng)8%；服務(wù)收入58億元，同比增長(zhǎng)13%。上半年公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比約20%，利潤(rùn)占比過(guò)半，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。
　　銷(xiāo)售穩(wěn)增，高能級(jí)城市土儲(chǔ)充足。2023上半年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積580萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額985億元，同比增長(zhǎng)15%；其中長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)銷(xiāo)售額分別占比30%、26%、23%、12%、9%，一、二線城市銷(xiāo)售占比達(dá)95%。公司銷(xiāo)售回款率達(dá)100%。2023上半年公司在西安、濟(jì)南、蘇州、長(zhǎng)沙、成都等核心城市獲取20個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總建面257萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)180億元。截至2023上半年末，公司擁有土儲(chǔ)合計(jì)5489萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3816萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備平均成本為每平方米5027元。按區(qū)域劃分，公司土儲(chǔ)中環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華中和華南地區(qū)分別占比31%、25%、20%、14%、10%，高能級(jí)土儲(chǔ)占總面積的83%。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全。截至2023上半年末，公司凈負(fù)債率為57%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%，剔除預(yù)售資金監(jiān)管及受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.27倍，三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居“綠檔”。2023上半年公司平均融資成本為4.26%，平均貸款年限為7.2年。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，公司一年到期的短債占比18%，境外債務(wù)占比22%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)基本面下行超預(yù)期，政策轉(zhuǎn)暖力度不及預(yù)期。
　　投資建議：公司作為優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿民企，秉承底線思維，運(yùn)營(yíng)始終保持穩(wěn)健，在當(dāng)前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下行的大背景下通過(guò)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)公司23-25年歸母凈利分別為248.7億元、254.8、267.0億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為3.92、4.02、4.21元，對(duì)應(yīng)PE分別為3.5、3.4、3.3X，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。