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公司中期業(yè)績(jī)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，盈利能力穩(wěn)中有升，外拓繼續(xù)取得碩果，住戶增值服務(wù)繼續(xù)帶來邊際增量貢獻(xiàn)?？傮w而言，公司作為頭部央國(guó)企，既受益于關(guān)聯(lián)方交付的穩(wěn)健增長(zhǎng)，又邊際受惠于公司自身能力的持續(xù)提升。
　　▍公司公布2023年年中期業(yè)績(jī)。2023年中期，公司整體收入71.6億港元，同比提升23.2%，歸母凈利潤(rùn)7.3億港元，同比提升39.2%，實(shí)現(xiàn)優(yōu)異成長(zhǎng)。公司大多數(shù)業(yè)務(wù)以人民幣結(jié)算，但報(bào)表采用港元計(jì)價(jià)，若剔除匯率影響，公司收入實(shí)際上升30.7%，業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。
　　▍外拓取得明顯進(jìn)展，在管規(guī)模進(jìn)一步增加。截至2023年中期，公司在管面積較去年年底增加4300萬平方米至3.63億平米，較去年底提升13.4%。上半年新增在管合同額30億港元，比去年上半年增加16.0%。其中，公司新增回款和盈利確定性較高的居住項(xiàng)目合同額15.4億港元，同比上升9.4%。公司獨(dú)立第三方外拓合同額17.8億港元，同比提升22.1%，公司半年度外拓額明顯提升。
　　▍盈利能力結(jié)束短暫下降，品牌物管公司擅長(zhǎng)化解成本壓力。2023年中期，公司毛利率16.0%，較去年同期提升0.9ppt。一方面，去年產(chǎn)生的防疫成本今年不再支出；另一方面，公司透過加大分包力度并優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)，以提升人均效率。公司基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)毛利率比去年同期提升1.6ppts至14.7%，其中，包干制部分毛利率提升2.2ppts至12.2%（包干制比例未下降），公司的員工總數(shù)則較之去年年底有所下降。我們認(rèn)為，公司作為品牌物管企業(yè)，擅長(zhǎng)不斷優(yōu)化組織管理，工單化處理客戶需求，兼顧滿意度和成本，積極應(yīng)用科技創(chuàng)新。中長(zhǎng)期來看，公司并無成本上行壓力，盈利能力有望在當(dāng)前基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定。
　　▍深耕社區(qū)發(fā)展增值服務(wù)。2023年上半年公司住戶增值服務(wù)收入同比提升56.9%，其中居家生活服務(wù)及商業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)同比提升83.1%，社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)提升34.6%。2023年中期住戶增值服務(wù)毛利占比已達(dá)到18.2%，且公司充分總結(jié)自身和同業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)計(jì)未來社區(qū)增值服務(wù)還有進(jìn)一步發(fā)力的空間。此外，受益于工程業(yè)務(wù)的第三方外拓和更為穩(wěn)健的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，公司非住戶增值服務(wù)收入亦提升39.3%。
　　▍應(yīng)收確實(shí)有增長(zhǎng)，但情況可控。截至2023年上半年期末，公司貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收保固金同比增長(zhǎng)29.8%，占公司收入（TTM）比重19.8%，相較于2022年年底提升6.4億港元，相當(dāng)于收入的2.9個(gè)百分點(diǎn)，其中一年內(nèi)應(yīng)收款占比基本不變，占貿(mào)易應(yīng)收款總額的85%。我們認(rèn)為，企業(yè)非住業(yè)務(wù)的擴(kuò)大很可能伴隨著應(yīng)收款的增長(zhǎng)，判斷當(dāng)前公司的運(yùn)營(yíng)仍然健康。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：外拓競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇的風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)收款賬期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，規(guī)模不斷擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司中期業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，且證明了自身盈利能力的穩(wěn)定性，增值服務(wù)和專業(yè)工程服務(wù)的能力，以及品牌外拓的能力。我們維持公司2023/2024/2025年EPS預(yù)測(cè)0.51/0.65/0.83港元，參考華潤(rùn)萬象生活、招商積余、保利物業(yè)等可比企業(yè)當(dāng)前2023年17-26倍PE的估值水平（Wind一致預(yù)期），給予公司2023年21倍PE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)10.7港元，維持“買入”評(píng)級(jí)。