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業(yè)績符合預(yù)期。中海物業(yè)2022年收入126.9億元（港元？下同），同比上升34.4%，其中物業(yè)管理服務(wù)板塊增長較高，同比上升42.9%至94.5億元；住戶增值服務(wù)同比上升8.5%至8.8億元；非住戶增值服務(wù)同比上升18.0%至21.1億元。毛利潤20.2億元，同比上升23.1%；毛利率15.9%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。分部來看，物業(yè)管理服務(wù)板塊毛利率同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至13.4%；住戶增值服務(wù)同比上升5.0個(gè)百分點(diǎn)至38.4%；非住戶增值服務(wù)同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至16.4%。管銷開支4.7億元，同比上升8.6%，低于收入及毛利潤的增長，管銷開支比率降低0.9個(gè)百分點(diǎn)至3.7%。經(jīng)營溢利15.6億元，同比上升28.2%。稅前利潤16.8億元，同比上升27.4%。歸母凈利潤12.7億元，同比上升29.4%；凈利潤率10.0%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。扣除金融資產(chǎn)減值等項(xiàng)目，核心凈利潤同比上升30.9%，核心凈利潤率同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。公司宣派末期股息每股0.08元，全年派息每股0.12元，分派比率維持30%左右之水平。業(yè)績大致符合預(yù)期。
　　盈利能力維持穩(wěn)定水平。2022下半年收入為68.8億元，同、環(huán)比增長分別為33.6%及18.3%，增速保持平穩(wěn)較快水平。平均在管面積同期增長率分別為23.4%及5.8%，收入增速高于在管規(guī)模的增長，主要原因是包干制項(xiàng)目增加所致，新承接的項(xiàng)目基本上都是包干制的。同樣地由于包干制項(xiàng)目占比上升，整體毛利率亦因而下跌。然而，中海物業(yè)包干制項(xiàng)目之毛利率2022年為10.6%，與2021年基本持平。我們估計(jì)公司2022年每平米在管面積之平均毛利潤為每月0.36元，與2021年的0.37元大致相合。此外，受惠銷售組合變化及人員優(yōu)化的原因，住戶增值服務(wù)毛利率同比亦提升5個(gè)百分點(diǎn)。
　　積極拓展第三方項(xiàng)目。中海物業(yè)作為中國頭部物管公司之一，管理業(yè)態(tài)涵蓋住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，透過為客戶提供高質(zhì)素及高水平的服務(wù)，提升客戶滿意度，致力為所管理的物業(yè)保值增值，進(jìn)行市場拓展并積極挖掘新型客戶資源，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)并進(jìn)。公司的管理面積較2021年上升6030萬平米至3.2億平米，同比上升23.2%，其中新增項(xiàng)目之55.7%來自獨(dú)立第三方。中海物業(yè)新增外拓合約面積亦由2021年的5809萬平米，上升至2022年的8259萬平米，同比增幅為42.2%。2022年住宅和非住宅項(xiàng)目的新增面積貢獻(xiàn)占比分別為68.2%及31.8%，然而，單看外拓項(xiàng)目，住宅和非住宅項(xiàng)目的比率則為46.3%及53.7%，其中，非住宅項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，占新增外拓合約面積的39.3%。
　　維持買入評(píng)級(jí)。整體而言，中海物業(yè)的業(yè)績?cè)诟酃芍髁魑锕芄景鍓K中屬較優(yōu)質(zhì)之水平，在管理規(guī)模穩(wěn)步上升，2022年拓展超過8000萬新增合約面積，在行業(yè)中屬第一梯隊(duì)。此外，毛利率及凈利率同比基本上保持穩(wěn)定水平，反映公司在行政管理上的優(yōu)化，反映中海物業(yè)作為央企公司的管理水平。隨著民營房企出險(xiǎn)，國企將迎來更多機(jī)遇，管理層維持利潤年增長平均達(dá)30%之目標(biāo)。維持「買入」評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：盈利能力提升的不確定性、外拓的持續(xù)性。