>> 光大證券-中海物業(yè)(2669.HK)2022年度業(yè)績點評：基礎(chǔ)物管發(fā)展提速，外拓競爭力持續(xù)提升-230326
| 上傳日期： |
2023/3/26 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
何緬南 |
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事件：公司發(fā)布2022年業(yè)績公告，營收同比+34%，歸母凈利潤同比+29%
2023年3月23日，公司發(fā)布2022年業(yè)績公告。報告期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入127億港元，同比增長34.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤12.7億港元，同比增長29.4%；毛利率15.9%（上年17.4%），宣派股息每股8港仙（上年同期為6港仙）。
點評：基礎(chǔ)物管增速逐年提高，關(guān)聯(lián)方支持力度較強，外拓競爭力持續(xù)提升
1)基礎(chǔ)物管增速逐年提高，非業(yè)主增值表現(xiàn)優(yōu)秀。公司堅定物管主航道發(fā)展方向，打造中高端物管金字招牌。2022年四大業(yè)務(wù)中，基礎(chǔ)物管收入增速最快，占總收入比重74.5%，2019-2022年增速分別為10%/18%/36%/43%，逐年提高。非業(yè)主增值服務(wù)收入21億港元，同比增長18%，表現(xiàn)優(yōu)秀。同時車位銷售業(yè)務(wù)延續(xù)上年表現(xiàn)，出售2392個，實現(xiàn)收入2.5億港元，利潤6910萬港元。
2)關(guān)聯(lián)方支持力度較強，第三方拓展競爭力提升。截至2022年末物業(yè)管理在管面積3.2億平，關(guān)聯(lián)方交付占比67%，2022年新增在管面積6030萬平，關(guān)聯(lián)方交付占比44%；展望后續(xù)，中建集團及中海地產(chǎn)等項目資源豐厚，2022年仍能保證較為穩(wěn)定的拿地和銷售節(jié)奏，未來交付中海物業(yè)管理的項目保障性較高，同時案場服務(wù)、美居裝修、車位銷售等業(yè)務(wù)也有較好協(xié)同，公司增長驅(qū)動力較強。
2022年，公司新簽約訂單中來自第三方面積占比55.7%，合同金額32億港幣，占比61.6%，外拓項目整體質(zhì)量高，如中國移動廣東省及云南省的物業(yè)服務(wù)項目，國家游泳中心（水立方）等，在激烈的第三方外拓市場，公司憑借品牌力和服務(wù)能力，獲得大企業(yè)客戶、政府公建客戶的優(yōu)質(zhì)項目資源，競爭力持續(xù)提升。
3)效率提升明顯，結(jié)構(gòu)性因素影響毛利率。公司員工約5.7萬人，2022年人均創(chuàng)收22萬港元（同比+22%），人均創(chuàng)利2.2萬港元（+17.7%），行政及營銷費用率3.7%，同比-0.9pct?；A(chǔ)物管毛利率有所下滑（2022年13.4%，上年14.9%），主要由于疫情增加了成本支出，以及市場拓展物業(yè)管理包干制合同增加較快（公司注重服務(wù)品質(zhì)，包干制毛利率10.8%，酬金制100%），未來公司加大市場拓展力度，同時發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，提升管理效率，毛利率有望企穩(wěn)改善。
盈利預(yù)測、估值與評級：公司品牌力強，關(guān)聯(lián)方穩(wěn)定交付優(yōu)質(zhì)資源，外拓競爭力提升，基礎(chǔ)物管發(fā)展提速；同時項目合伙人制度激發(fā)員工活力，人均效能明顯提升，管理費用率有所優(yōu)化。我們預(yù)測公司2023-2025年歸母凈利潤為16.2億/20.2億/24.3億港元，對應(yīng)EPS分別為0.49（毛利率略有下調(diào)，原預(yù)測0.50）/0.62（維持）/0.74港元（新增）。當(dāng)前股價對應(yīng)2023-2025年P(guān)E估值分別為18倍、15倍、12倍，估值具備吸引力，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：合伙人制度推廣不及預(yù)期，外拓競爭加劇毛利率可能進一步下滑。
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