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核心觀點(diǎn)
　　中國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行宏觀條件及政策要素均已齊備，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs蓄勢(shì)待發(fā)。百貨購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、家居賣場(chǎng)是本次擴(kuò)容的重要業(yè)態(tài)。百貨購(gòu)物中心已經(jīng)步入成熟期，商業(yè)物業(yè)存量面積龐大，行業(yè)增長(zhǎng)邏輯將變?yōu)楦幼⒅卮媪棵娣e的深度運(yùn)營(yíng)，發(fā)行REITs助力物業(yè)方轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)方，充分發(fā)揮專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)促進(jìn)原有物業(yè)價(jià)值重估和發(fā)展更具成長(zhǎng)性業(yè)態(tài)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主要批發(fā)零售渠道之一，戰(zhàn)略價(jià)值重大，但是建設(shè)程度不足，發(fā)行REITs助力快速補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施不足短板，保障其戰(zhàn)略地位。非標(biāo)體驗(yàn)式?jīng)Q定家居賣場(chǎng)重要地位，家居賣場(chǎng)需要積極推進(jìn)數(shù)字化，響應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)和產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)變化，REITs發(fā)行將助力家居賣場(chǎng)積極推進(jìn)數(shù)字化。
　　摘要
　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施注入新動(dòng)力，C-REITs市場(chǎng)建設(shè)更上層樓。日新港等亞太成熟市場(chǎng)均在宏觀經(jīng)濟(jì)下行期推出REITs，將其作為盤活存量資產(chǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)和提振經(jīng)濟(jì)的重要舉措，且均以模式成熟、存量豐富的商業(yè)REITs作為首發(fā)業(yè)態(tài)。中國(guó)大陸消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行宏觀條件及政策要素均已齊備，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs蓄勢(shì)待發(fā)，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和多樣化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)物業(yè)存量規(guī)模龐大，價(jià)值有待開發(fā)：
　　 1、百貨購(gòu)物中心：百貨購(gòu)物中心已經(jīng)由快速發(fā)展期步入成熟期，商業(yè)物業(yè)存量面積龐大，行業(yè)增長(zhǎng)邏輯將變?yōu)楦幼⒅卮媪棵娣e的深度運(yùn)營(yíng)。截至2022年末，中國(guó)購(gòu)物中心存量項(xiàng)目達(dá)5685個(gè)，體量接近5億平方米。
　　2、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：高層級(jí)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)往往具備超市不具備的廣泛區(qū)域輻射力，是其他零售點(diǎn)的供應(yīng)源，也是特殊時(shí)期保證基本民生需求的關(guān)鍵供應(yīng)源。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)仍然有待完善：（1）冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足。（2）產(chǎn)銷能力不匹配。（3）區(qū)域分布不均衡。
　　3、家居賣場(chǎng)：家居行業(yè)覆蓋廣泛、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、銷售規(guī)模龐大，產(chǎn)品屬性決定線下家居賣場(chǎng)是重要的流通渠道。美凱龍、居然之家、富森美分別擁有640.4萬、111.17萬、超過110萬平方米自有物業(yè)面積。
　　投資建議：我們梳理了房地產(chǎn)和零售代表性企業(yè)在手消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)并以P/FFO對(duì)其估值，自有物業(yè)價(jià)值有望達(dá)到公司總市值的50%以上，部分公司在手物業(yè)估值超過其當(dāng)前總市值。房地產(chǎn)方面，推薦深耕商業(yè)賽道的龍頭房企，A股：萬科A、新城控股、金融街、建發(fā)股份，港股：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)。零售方面，推薦各細(xì)分業(yè)態(tài)龍頭：百聯(lián)股份、居然之家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs政策出臺(tái)不及預(yù)期、REITs項(xiàng)目審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期