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主要內(nèi)容：
　　引言：近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合發(fā)布文件推動(dòng)落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，而評(píng)判這一政策效果需要依次討論兩個(gè)問題，1、“認(rèn)房不認(rèn)貸”后全國平均首付比下調(diào)空間幾何？2、首付比下調(diào)空間釋放后對(duì)目前新形勢下的地產(chǎn)需求影響幾何？
　　時(shí)隔六年再度全面放寬“認(rèn)房不認(rèn)貸”。自2016-2017年各地重新執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后（2019年公積金貸款收緊），六年來首次全面放寬首套商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此前鄭州已提前放寬，但大部分一二線城市仍在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這是自政治局會(huì)議定調(diào)優(yōu)化地產(chǎn)政策、7月底住建部首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，具體政策細(xì)則落地，旨在穩(wěn)定當(dāng)期地產(chǎn)銷售，對(duì)沖遠(yuǎn)期地產(chǎn)投資更大的下行壓力。
　　前期“認(rèn)房又認(rèn)貸”約束首付比實(shí)際下調(diào)幅度，后續(xù)有望空間打開。雖然2022年以來各地因城施策政策持續(xù)加碼、降低首付比，但在“認(rèn)房又認(rèn)貸”背景下，全國平均首付比下降速度明顯慢于上一輪地產(chǎn)政策寬松周期。我們觀察全國平均首付比（房地產(chǎn)銷售資金來源中定金與預(yù)收首付款的比例），自2021年底至今僅由70%下降至67%，而上一輪（2014-2015年）各地同時(shí)執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、下調(diào)首付比政策時(shí)，全國平均首付比是由70%下降至63%。究其原因在于當(dāng)時(shí)首套認(rèn)定政策更松、且居民首套房購買者比例較高，而目前首套認(rèn)定更嚴(yán)，且居民多數(shù)曾有過購房記錄、容易被認(rèn)定為二套，而在后續(xù)各地配套“認(rèn)房不認(rèn)貸”過程中，參照上一輪放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)全國首付比的增量下調(diào)空間仍有4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于近兩年全國首付比已平均下調(diào)的幅度。
　　但首付比進(jìn)一步下調(diào)已難再明顯拉動(dòng)當(dāng)前地產(chǎn)銷售。在過去三輪地產(chǎn)周期中，只要首付比下調(diào)，地產(chǎn)銷售增速基本上均會(huì)同步明顯改善，較為典型的就是09-10年以及14-15年。但從2022年以來，全國平均首付比持續(xù)下降，但地產(chǎn)銷售增速卻并未呈現(xiàn)出明顯走高的歷史規(guī)律，反而卻持續(xù)探底，目前仍處于-20%左右的較低區(qū)間，而政策放松與實(shí)際效果的背離，表面在于當(dāng)前房價(jià)回落過程中居民購房預(yù)期磨底，背后實(shí)際原因在于城鎮(zhèn)化快速降速、城鎮(zhèn)內(nèi)部購房適齡人口增速下行后，地產(chǎn)剛需增長放緩。
　　房地產(chǎn)調(diào)控“兩難”下的未來政策抓手。目前房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)增長面臨兩難：其一，政策需要持續(xù)發(fā)力。我們上文領(lǐng)先指標(biāo)顯示，明年下半年地產(chǎn)投資內(nèi)生壓力更大，后者是直接影響GDP的指標(biāo)，考慮到銷售向投資傳導(dǎo)有時(shí)滯，因此穩(wěn)定地產(chǎn)需求的政策從目前至明年上半年需要持續(xù)加碼。其二，政策效果大打折扣。在新的房地產(chǎn)供求形勢下，地產(chǎn)剛需增速的放緩難以由短期地產(chǎn)與貨幣政策扭轉(zhuǎn)。房價(jià)下行影響居民預(yù)期、提前還貸。
　　1）因此，未來地產(chǎn)調(diào)控政策在短期和中期需要有不同的側(cè)重，短期重點(diǎn)在于“松綁”，讓之前因各種制度政策約束的剛需釋放，同時(shí)合理降低居民信貸成本、促進(jìn)改善性需求?？梢云诖拶徬奘壅哌M(jìn)一步優(yōu)化、認(rèn)房不認(rèn)貸地方配套加快、存量房貸利率下調(diào)等。
　　2）中期仍需推動(dòng)新一輪工業(yè)化釋放城鎮(zhèn)化空間、配合戶籍制度改革，扭轉(zhuǎn)人口流動(dòng)類剛需下行的趨勢，同時(shí)壯大中等收入群體規(guī)模，促進(jìn)改善型需求。我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅47%、低于可比國家相同階段（70%）。我國城鎮(zhèn)化在工業(yè)化時(shí)期速度較快快，但過去十年服務(wù)業(yè)化時(shí)期增速開始大幅放緩。而目前政策重新強(qiáng)調(diào)制造強(qiáng)國、新一輪工業(yè)化，有望釋放城鎮(zhèn)化空間。此外，我國中等收入群體占比（30%左右）也低于“橄欖型”分布要求（60%），也是未來我國消費(fèi)內(nèi)需和地產(chǎn)改善性需求的最重要來源。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：穩(wěn)增長政策出臺(tái)速度不及預(yù)期，工業(yè)化推進(jìn)速度慢于預(yù)期。。