>> 中泰證券-當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與政策思考：新加坡保障性住房發(fā)展歷程-230826
| 上傳日期： |
2023/8/27 |
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pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
中泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
楊暢 |
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7月24日，中央政治局會(huì)議提出，“要加大保障性住房建設(shè)和供給”。8月25日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，有利于保障和改善民生，有利于擴(kuò)大有效投資，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。
從全球經(jīng)濟(jì)體來(lái)看，保障性住房存在比較多的發(fā)展模式，但新加坡保障性住房、保障房與商品房共同構(gòu)建的住房體系，都具有較為明顯的借鑒意義。但也需要看到，新加坡保障性住房與國(guó)內(nèi)相比，在較多方面仍然存在明顯的差別，至少體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：
第一，新加坡從建國(guó)初始，就注重發(fā)展保障房體系，進(jìn)而形成了規(guī)模數(shù)量龐大的保障房“基座”，在此基礎(chǔ)上逐步發(fā)展商品房市場(chǎng)；而國(guó)內(nèi)從1998年房改至今，商品房成為住房體系的主要組成部分，在此基礎(chǔ)上的保障房建設(shè)，如何與商品房市場(chǎng)形成互補(bǔ)而非互斥，值得關(guān)注。
第二，保障房建設(shè)需要考慮背后的供需因素和人口因素，新加坡保障房建設(shè)存在的大的背景，是建國(guó)之后，住房供需的極度不匹配，以及人口的增長(zhǎng)，這意味著大量人口，需要通過(guò)保障房予以基本的居住功能保障；但國(guó)內(nèi)的客觀現(xiàn)實(shí)，是人口流動(dòng)速度的放緩，這可以從城鎮(zhèn)化率上行斜率降低和外出務(wù)工人員增速下降等數(shù)據(jù)進(jìn)行觀察；在新的形勢(shì)下，如何匹配保障房的供給和需求，同樣值得關(guān)注。
第三，需要注意到的是，新加坡是一個(gè)“城市型”國(guó)家，從單個(gè)城市的角度而言，住房供需結(jié)構(gòu)的失衡，對(duì)保障房提出了需求；而從國(guó)內(nèi)來(lái)看，大部分低等級(jí)城市人口狀況，對(duì)于保障房的需求，或許并不迫切；部分重點(diǎn)城市、高等級(jí)城市、人口流入城市，或許是保障房建設(shè)的重點(diǎn)。
1960年以來(lái)，新加坡逐步形成了“以組屋為主，以行政公寓、私人住宅為輔”的住宅體系，人民“居者有其屋”的目標(biāo)基本達(dá)成；其中“組屋”可以類比于保障房，與“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房體系。
組屋發(fā)展可以大致分為四個(gè)階段：
階段一（1959-1965年）：新加坡成立建屋發(fā)展局（HDB），其第一個(gè)五年計(jì)劃大大增加了住房供給，主要供低收入居民以租賃方式入住，租金低廉，初步緩解了“房荒”問(wèn)題；
階段二（1966-1975年）：提出“居者有其屋”目標(biāo)，從租賃轉(zhuǎn)向購(gòu)置，出臺(tái)多項(xiàng)措施鼓勵(lì)居民購(gòu)買組屋，居民購(gòu)房申請(qǐng)數(shù)逐漸超越租賃申請(qǐng)；
階段三（1976-1994年）：HDB增加了面向更高收入群體的住房供給，收入限制相應(yīng)上提，旨在滿足更高收入群體的購(gòu)房需求；
階段四（1995年至今）：組屋居住人口占比觸頂回落并企穩(wěn)；供不應(yīng)求的狀態(tài)有所轉(zhuǎn)變；HDB政策重心轉(zhuǎn)向提升住房品質(zhì)；對(duì)老舊組屋進(jìn)行更新改造。
類商品房的發(fā)展，可以分為兩個(gè)部分：
行政公寓：1995年推出，由私人房屋建筑商建造和出售，土地成本部分由政府資助，旨在為收入超過(guò)HDB購(gòu)買組屋的條件，又未達(dá)到購(gòu)買私人住宅能力的中等收入群體提供住房；
私人住宅：面向少數(shù)高收入階層，其土地開(kāi)發(fā)占國(guó)家住宅建設(shè)總用地的比例在20世紀(jì)80年代之前被嚴(yán)格控制；80年代后，隨著新加坡經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及移民制度放寬，高收入人群及外國(guó)人群高速增長(zhǎng)，政府開(kāi)始逐步支持私有住房市場(chǎng)發(fā)展。
從居住比例來(lái)看，組屋的居住比例在2000年左右達(dá)到峰值，居住人口、存量套數(shù)占比分別達(dá)到了88.0%、81.1%。進(jìn)入到21世紀(jì)以后，組屋占比略有下降，但依然占到大頭，截至2020年的居住人口、存量套數(shù)占比分別為78.7%、72.2%；高級(jí)公寓（行政公寓+無(wú)地私人住宅）居住比例在1990年以后呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，截至2020年的居住人口、存量套數(shù)占比分別為16.0%、21.9%；有地私人住宅居住占比長(zhǎng)期下降。
從價(jià)格變化來(lái)看，2006年以來(lái)，各類房產(chǎn)價(jià)格均實(shí)現(xiàn)了超過(guò)100%的上漲，從上漲幅度來(lái)看，2006年以來(lái)的轉(zhuǎn)售價(jià)格指數(shù)，增幅排序?yàn)橛械厮饺朔慨a(chǎn)>無(wú)地私人公寓>組屋>行政公寓，其中行政公寓與組屋價(jià)格的變化幅度相近，私人房產(chǎn)獲得了超額增長(zhǎng)。
風(fēng)險(xiǎn)提示事件：1、政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。2、歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)誤差、資料更新不及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
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