>> 中泰證券-固定收益專題：西安城投怎么看？-230828
| 上傳日期： |
2023/8/28 |
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| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖雨 |
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今年以來西安地區(qū)偶發(fā)的城投負面輿情導致市場分歧加大。西安存量債主要集中于八大開發(fā)區(qū)，本文結(jié)合存量債及市場關(guān)注，重點分析了高新區(qū)、西咸新區(qū)和曲江新區(qū)三大開發(fā)區(qū)及主平臺，以供投資者參考。
城市基本面：土地市場不弱，二手房均價企穩(wěn)，人口整體流入。西安市為陜西省省會，西北地區(qū)的中心城市之一。全市總面積10,108平方千米，常住人口1,299.59萬人，2020-2022年，對比全國，西安土地出讓市場不弱。2020-2022年，西安全口徑土地出讓金同比分別為47.95%/3.63%/8.93%，對比全國（19.14%/-8.64%/-25.71%），西安在2021-2022年全國土地下滑的情況下，仍能保持土地出讓金的正增長，可見其土地市場有一定韌性。2023年1-7月，西安全口徑土地出讓金為480.05億元，同比增長9.80%（全國下滑26.71%）。從二手房均價看，2021年下半年，西安二手房均價經(jīng)歷較大幅度調(diào)整，2022年年初至今，二手房均價整體較為穩(wěn)定，2023年8月6日均價為11,466元/平方米，與成都、昆明等房價相近。從人口看，西安市人口在西部地區(qū)省會城市中排名第二，僅次于四川成都，其中2018-2020年西安人口同比增長幅度持續(xù)高于成都，2021年人口同比略有下滑，2022年人口同比增長0.95%，略高于成都（0.36%）。
高新區(qū)：土地財政疊加產(chǎn)業(yè)、教育醫(yī)療資源支撐高新區(qū)穩(wěn)健發(fā)展。1）八大開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)中成立時間最早，招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟。2022年GDP達3,104.3億元，遠超其他開發(fā)區(qū)，且2017-2022年，高新區(qū)GDP占西安市整體GDP比重逐年增長，2022年占比達27.03%。區(qū)域內(nèi)主導產(chǎn)業(yè)包括光電子、汽車、智能制造、生物醫(yī)藥、新能源新材料等。當前高新區(qū)仍處于較高增速發(fā)展階段。2）雖財政對土地出讓的依賴度較高，但政府性基金收入相對處于穩(wěn)定態(tài)勢，2017年以來，除2021年同比下滑13.15%外，其余年份同比均增長；且從上文2023年1-7月及2022年1-7月土地出讓金的數(shù)據(jù)來看，高新區(qū)的土地市場具有一定韌性。3）高新區(qū)教育醫(yī)療資源充足，人口虹吸效應(yīng)強。根據(jù)《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，高新區(qū)仍為住房重點新增區(qū)，而高新區(qū)的核心功能區(qū)——中央創(chuàng)新區(qū)、三片區(qū)之一的絲路科學城片區(qū)為新增住房主要節(jié)點。近年來，高新區(qū)把教育作為最大的民生工程，截至2023年4月，高新區(qū)擁有214所學校，其中包括103所幼兒園、70所小學、21所初中、5所高中。此外，高新區(qū)開建10余所公辦醫(yī)院，醫(yī)療資源供給不斷增強。
西咸新區(qū)：起步較晚，發(fā)展尚需時間，近年來土地財政表現(xiàn)較好。1）西咸新區(qū)設(shè)立于2014年，為我國第7個國家級新區(qū)，全域涉及西安、咸陽兩市，新區(qū)劃分為直管區(qū)和共管區(qū)，其中直管區(qū)733.59平方公里，共管區(qū)166.62平方公里。新區(qū)下設(shè)灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城五大組團。西咸新區(qū)構(gòu)建“3+7+N”產(chǎn)業(yè)體系，五大組團有自己的功能定位和主導產(chǎn)業(yè)，但從主導產(chǎn)業(yè)看，部分產(chǎn)業(yè)可能有重合。從產(chǎn)業(yè)側(cè)重看，灃東新城、灃西新城和涇河新城側(cè)重數(shù)字產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)，這3個組團也是西咸新區(qū)后續(xù)人口流入的主要地區(qū)。2）當前西咸新區(qū)GDP相對較小，財政收入中政府性基金收入體量較大。西咸新區(qū)政府性基金收入持續(xù)處于較高水平，2021-2022年分別為655.67億元和388.63億元。
曲江新區(qū)：土地財政可持續(xù)性有待觀察。曲江新區(qū)核心區(qū)總規(guī)劃面積51.5平方公里，全區(qū)常住人口約40萬人（含大明宮遺址區(qū)范圍內(nèi)人口），是陜西省、西安市確立的以文化、旅游為主導產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)。2017-2022年，曲江新區(qū)一般公共預(yù)算收入整體穩(wěn)定在40億元上下。政府性基金收入2018-2020年下滑明顯，2021年同比增長32.57%，2022年則同比下滑7.14%，整體來看，目前政府性基金收入體量并不大；與此同時，從2020-2022年供地計劃來看，曲江新區(qū)的土地供應(yīng)面積持續(xù)較小，后續(xù)土地財政可持續(xù)性還有待觀察。
開發(fā)區(qū)主要平臺：1）西安高新存量債余額為671.60億元，占高新區(qū)比重93.30%。西安高新為高新區(qū)最重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營主體，在獲得管委會支持、銀行授信等方面有較大的優(yōu)勢。當前西安高新存續(xù)公募債估值均在5%以內(nèi)，信用利差處于31%分位數(shù)，利差壓縮或還有空間。2）西咸集團是西咸新區(qū)最重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和國有資產(chǎn)運營主體，平臺地位較高，作為西咸新區(qū)的主平臺，西咸集團授信資源較為充足。從授信上看，自2020年以來，未使用授信額度持續(xù)上升。不過從由業(yè)務(wù)模式判斷，可能存在西咸集團對旗下主要子公司管控能力不強的風險。2023年5月以來，西咸集團利差明顯高于西安市信用利差，或主要與區(qū)域負面輿情有關(guān)，當前西咸集團利差處于近三年來84%歷史分位數(shù)，處于較高水平。3）曲文投主要業(yè)務(wù)圍繞文化旅游、景區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)展開，已區(qū)別于傳統(tǒng)的城投。2022年末，曲文投債務(wù)規(guī)模較2018年末增加438.70億元，資產(chǎn)主要沉淀在存貨（增加180.90億元）、其他應(yīng)收款（增加97.50億元）、長期股權(quán)投資（57.80億元）和固定資產(chǎn)（52.60億元）。其中存貨穿透主要為房地產(chǎn)，2022年末開發(fā)成本占存貨比重為74.14%；其他應(yīng)收款集中度較高，2
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